賃貸の特約は全て有効?

 

今回は賃貸契約での特約について書いてみようと思います。

特約とは通常の契約条項とは別の特別な約束というような事ですね。

特に賃貸借契約書ではこの特約部分が争点になる事も多いのでしっかりと確認しておかないといけません

よく賃貸契約で特約に含まれているのが「ルームクリーニング費用」「短期解約違約金」「原状回復特約」

「敷金償却」などが挙げられるでしょうか。

ルームクリーニング費用は部屋の汚損状態に関わらず一定額の支払い、短期解約違約金は1年未満で退去した場合

など(主にフリーレントがある場合に特約とされます)、原状回復特約は退去時の借主の修繕負担費用、

敷金償却は部屋の原状回復費に関わらず退去時に償却される敷金の額という事になります。

まず特約を付加する事自体がどうかという点ですが、特約を付加する事自体に特に違法性などもありません

どのような契約内容で契約締結するかというのは当事者の自由ですから(契約自由の原則)、その内容に納得

できないのであれば契約しなければいいだけ、というちょっと冷めた感じの回答しかできません。

とはいってもどのような特約でもOKかというとそうではなく、借地借家法(強行法規)に反する内容の特約や

消費者契約法に反する特約は例え契約書に特約が明示され署名・捺印をしていたとしても、後にその特約の

有効性が否定される可能性があるかもしれません

特約としてわざわざ内容が付加されている訳ですから少し特別な内容が加わっていると考えて、特に注意深く

内容を確認したほうが良いかと思います。また特約が有効とされるには特約内容が客観的・合理的な

ものであり本人がその内容をしっかりと理解できている事などが必要になってきます。また公序良俗に反する

特約なども後々にその有効性を否定される可能性が高いかもしれません。例えば更新料は10か月分とか

敷金償却6か月とかですね。常識的に考えてそれはちょっとマズイでしょ。。みたいな特約は有効とされない

可能性が高いように思います。

結局は契約を締結する前に契約書・重説・紛争防止条例などの内容をよく確認して、不明な点はクリアにしてから

契約締結に望みたい所ですね

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