賃貸の契約書には落とし穴がいっぱい?!

賃貸の契約書に注意?!

 

今回は賃貸の契約書について少しだけ書いてみようと思います。

お部屋の内見が終わっていざ契約!ってなると不動産屋から待ち合わせの日時の連絡が来ると思います

審査OKの指示が管理会社から出るとかなり近い日にちで主に仲介会社から契約手続きの待ち合わせ期日が指定される事が

多いと思います。

これは仲介会社が管理会社に契約書類の提出が遅れるとAD(大家さんからもらえる報酬)の支払いが受けられない

という場合があるからですね。また営業マンの歩合数字は月単位で算出される事が多いので月末近くの場合には

割と月内に契約手続きを急かされる場合もあります

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まぁそんな事はどうでもいいとして契約時には色々な書類が渡されますが主には賃貸借契約書・重要事項説明書・

東京ルール紛争防止条例(都内のみ)の説明がメインになってきます

契約前には宅建業法により宅地建物取引士から重要事項説明をする事が義務付けられています。

この説明をしないと不動産屋は契約を締結させてはいけません。重説とは契約書から特に大切な部分を抜粋して

書面にしたものです。たまに重説なしで契約、、なんて業者さんもいますから注意しないといけませんね。

重説には貸主と所有者の情報や物件に設定されている権利や賃料等が記載されています。賃貸の物件には

だいたい抵当権が設定されている事が多いですが、この抵当権というのは大家さんが物件購入等のために

銀行等から借り入れする時に担保として設定される権利です。既に抵当権が設定されている場合には

大家さんが銀行へのローンの支払いが滞り競売になると、借主さんはその6か月後に部屋を明け渡さなければ

いけないので要注意ですね。

また重説が無しだったら契約が成立しないか、というとそういう訳でもありません。

重説なしでも貸主と借り主の契約は成立し得ます。ただその不動産屋が宅建業法違反に問われるだけですね。

さて重説が終わると続いては東京ルールの説明に移る場合が多いかと思います。

この書面は退去する時の原状回復時の説明をされるんですね。大体は通常損耗や経年劣化は大家さん負担で

借主の故意過失や軽微な修繕は借主負担、みたいな説明をされると思います。またその他に特約事項が

記載されていますので注意して見ておいたほうが良いですね

さて重説と東京ルールの説明が終わってひと安心、、という訳にはいきません。契約書の説明がなされていない

事が結構あります。これは宅建業者に契約書の説明義務が課されていないからなんですね。。あとはその宅建取引士の

重説の仕方や性格にもよります。丁寧な取引士は契約書まで説明してくれますがそうでない取引士は契約書にまったく

ノータッチ、、なんて人もいます。

いくら重説の説明がされても契約書には重説に記載されていない説明や負担などが結構記載されています。

これを後から気づいても署名・捺印してからではもう遅いんですね。後から何か文句を言っても「契約書に書いてある

でしょ?」と言われてしまえばそれまでです。だから細かい文字でも細かくチェックしないといけません

契約書をよく見ると細かい文字で通常は借主が負担しなくても良い条項まで記載されている、、なんて事が

ほぼあったりします。確認時間をもらってでもじっくり契約書を見たほうが良さそうですね。

また重説や契約書などは管理会社が作成したものが殆どです。中にはいい加減な管理会社だと無茶苦茶な

重説や契約書があるんですね。だから全て鵜呑みにするのではなく不明な点はよく確認してから契約締結に

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