物件は営業マンの歩合が高い物件から紹介される?

物件は営業マンの歩合が高い物件から紹介される?

 

今回は物件紹介の優先度について少しだけ書いてみようと思います。

不動産屋へ行って席に座るとまずは受付シートから記入する事になるかと思います。

希望の条件を聞かれて営業マンが席を立ち持ってきた図面。お客様はその物件がその不動産屋の

おススメ物件なんだな、と思われる方も多いかと思います。

ですが大体そんな事はありません

不動産屋の紹介する物件というのは自社の管理物件やADが出る物件から紹介される事が多いです。

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ADというのは成約に結び付くと大家さんから報酬が受け取れるというものです。不動産屋が見せてくれる

図面にはADの記載はもちろんありませんが業者間の図面には「AD1か月、AD100、AD200%」等の

記載がされています。地域にもよりますが市場に出ている物件の3~5割くらいの物件にADが付いています。

ADが付く物件が悪いという訳ではありませんが、ADを付けてなくてもすぐに成約する物件は大家さんは

ADを付ける必要はありません。市場競争力の高い物件は放っておいても借り手が見つかるという事ですね。

ADはadvertisement(広告)の頭文字です。広告料という意味ですね。不動産屋は実際には貸主と借り主から

合わせて1か月分までの仲介手数料を頂く事が報酬となりますが、その他にADまでもらってしまうと

業法違反になるんですね。ですから貸主からの特別な依頼による広告があった、という意味合いでADをもらって

います(もちろん特別な広告の依頼なんて無い事が多いですが)。

物件紹介の優先度が問われるのは不動産屋の店内の話だけではありません。Web上でも当然同じです。

自社の管理物件やADが多く出る物件はポータルサイトでも多く掲載されています。ですので本当に良い物件

というのはあまりお客様の目に触れる事は実際は少ないんですね。

これはお客様にとっては酷い話ですが営業マンも毎月の歩合給がかかっています。当然そのような展開に

なるのは見えているでしょう。本当に良い物件を見つけるのであれば自分で住みたい街のエリアを歩いて

気に入った物件を見つけて直接その物件の管理会社に問い合わせるのが良いかと思います

もしくは最近では大家さんが直で入居者募集をしているサイトもあります。物件数はさほど多くありませんが

良い物件も多く埋まっています。間に不動産屋を挟むと希望の物件が見つかりにくい場合もあるかと思います。

またお客様の中には「私が行った不動産屋ではPC画面上にあるたくさんの物件の中から自分で物件を選ばせて

くれた」という人もいるでしょう。それが業者間流通のレインズ画面ならほぼまともだとは思いますが、大体は

その企業のデータベース画面ですね。要はそのデータベースにはADの付く物件や自社管理物件しか最初から

入っていないんです。ですからその中からお客様がどの物件を選択しようが、その企業にとってはOKなんです。

適当な物件で良いというのであれば仲介に任せるというのも良いかと思いますが、本当に自分の希望している

物件を見つけるのであれば、自分の足で歩いて見つけるという事も大切なのかもしれませんね

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