不動産屋の囲い込み術とは?

 

今回は不動産屋の囲い込みという行為について少しだけ書いてみようと思います。

通常不動産取引においては売主と買主、もしくは貸主と借主が存在します。不動産屋はその仲介(間に入って

取引を仲立ちする、取り持つ)に入って業務を行う事が多くなってきます。

その両者の取引を成立させると仲介手数料という報酬が発生します。売買の場合は取引金額によりますし

賃貸の場合は家賃の1か月分までです

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例えば買主や借主に物件を紹介すれば仲介手数料を受け取れますがその報酬は売主もしくは貸主側の不動産屋と

折半になります。一方で売主と買主、もしくは貸主と借主を両方自社で見つけて取引させれば仲介手数料は

全額まるまるその不動産屋が受け取れます。この場合を両手と呼んでいます(両者から報酬を得られるため)。

当然不動産屋は両手を目指す事になるのですが、その店舗の客付け力の影響などでどうしても片手になってしまう

事も多いですし、そもそも不動産屋は基本的に売主等から媒介依頼を受けたら基本的にその物件情報を公開しなければ

なりません。しかし自社が両手を目指したいがために様々な手段で同業者にその物件を案内する事を妨害する事が

あります。それが囲い込みという行為です。その具体的な妨害手段としてはレインズ(業者間の物件共有データベース)

に登録しない、他で申込みが入っている、既に案内中とウソをつく、契約済だがホームページから削除し忘れた、

等々の限りない囲い込み行為が考えられます。特に売買の場合は仲介手数料額も高額になるため囲い込み行為が

顕著です。賃貸の場合は新築物件は都心駅近の人気物件などで囲い込みが行われる可能性があります。

特に全国展開している大手業者は集客力も強いので囲い込みの疑いがよくかけられます

なぜ囲い込みがいけないのか、という事ですがそれはもちろん売主や買主、もしくは貸主や借主に機会損失が

生じるからです。特に売買の場合は一生に一度のような大きな買い物です。それなのに1つの不動産業者の

囲い込み行為によってその物件に巡り会えたかもしれない絶好の機会を逃す危険さえあります。顧客視点に

まったく立っていない行為と言えるでしょう。

しかし囲い込み行為はなくなる事はありません。仲介手数料の減額競争が始まっている現在ではどの会社も

利益を確保するのが難しくなってきています。利益を自社で独占したいという心理は自然な流れとも取れます。

ですから法規制などに期待ばかりするのではなく取引の当事者たちが自覚を持って取引に参加するという意識が

大事だと思います。例えば媒介依頼をしたのであれば他社にも情報が公開されているか、レインズの登録証明書を

確認させてもらう、取引進捗状況の確認、ポータルサイトをチェックする等、確認の手段は幾つかあります。

媒介依頼をしたから任せっきりになるという事ではなく自分たちの物件が多くの人の目にとまるように、自ら

行動を取っていく事が囲い込み行為の減少に繋がっていくのかもしれませんね

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