抵当権付きの賃貸物件に住むといずれ退去しなければいけない?

 

今回は抵当権付きの賃貸物件について少しだけ書いてみようと思います。

皆さんがお部屋を借りる時、必ず重要事項説明書というものを読みあげられます。

契約前に必ず宅地建物取引士をもって重説を行う事が宅建業法により義務づけられています。

その中で物件に付属する権利の説明がありますが、ほとんどの賃貸物件に付属している権利が抵当権

になります。抵当権とは例えば大家さんがその物件を建築したり買ったりする時に銀行等の金融機関から

お金を借りる事になりますが、もしその住宅ローンの返済が滞ってしまった時のために、銀行が担保として

その物件に抵当権を打つことになります。ローン返済が滞ったら銀行はその物件を競売にかけてその売却金を

返済に充てる訳ですね。まぁ実際にローンが滞っても競売で売却できる金額は割安になりがちですので任意売却

等で売却をかける事もあるかと思いますが、それでも返済額に満たない場合は大家さんは競売後もローン借金を

返済していく事になります。

さてそんな抵当権付きの物件をお客さんが借りた場合に、実際に大家さんのローン返済が滞って競売が確定

してしまったらどうなるか、という事ですが借主さんはその部屋を退去しなければなりません。

競売になっても買受人が買い受けてから6か月間は借主さんは退去しなくても良い事になっていますし(猶予期間)

買受人と賃貸借契約を再契約し直せばその部屋に住み続ける事はできますがその場合でも原則として初期費用は全て

再度支払わないといけません。また現在のオーナーさんに敷金を預けている事も多いと思いますが競売の買受人

(新所有者)に現在の敷金は引き継がれませんので現在の大家さんに敷金返還請求をする事になります。

しかしながら競売にかかるぐらいですから大家さんが敷金を簡単に返してもらえるとは思えません。

では何も手がないかというとそういう訳でもなく代表的なのは家賃と敷金の相殺です。例えば敷金を2か月分預けて

いるとしたら競売が確定した後に大家さんに対して2か月分の家賃は支払わない旨を主張するという事です。

また大家さんが拒否するようでしたら供託という手もあるでしょう。完全に上手くいくとは言い切れませんが

主張するのはタダですからやってみるのもいいかもしれませんね

また物件を一括購入できる大家さんは少ないでしょうから殆どがローンを組む事になり抵当権付きの物件は

とても多いです。それだけに注意しなければいけませんし特に短期賃借権が廃止となってから抵当権付き物件の

注意点は不動産屋がしっかりと説明しなければいけないかと思います。過去の判例でも上記の事例で借主さんの

引っ越し代と仲介手数料返還の判決が出たものも幾つかあります。家を借りる時には契約時に納得がいくまで

しっかりと説明を受けるようにしたいですね

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