新築の賃貸物件は損をするって?

新築の賃貸物件は損をするって?

 

今回は新築物件について少しだけ書いてみようと思います。

新築物件に住みたいという人は多いですね。家を購入する人でも家を借りる人でも新築が人気があります。

誰の手垢も付いていない綺麗なお部屋に住みたいという事なんでしょうか。

でも新築は持ち家でも賃貸でも見た目とは裏腹にあまりお得度が高いとは言えません。

例えば新築で家を建てたとしても1日住んだらそこからは中古です

また建築コストや住宅メーカーの手数料、大工さんの工賃など色々と含まれていますので割高になります。

大手であれば工事は下請けや孫請けにやらす事も多いため、建築費用は高いのに実際の建物はお粗末、、なんて

場合もあったりします

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また建物は日々その価値が減少していきます。減価償却と言いますが例えば一般的な戸建てで木造の場合、

法定耐用年数は22年です。単純に考えれば22年後には建物の価値はゼロになるという事ですね。それに

引き換え住宅ローンは30年くらいで組むのが普通です。20年以上経過すればほぼ無価値の建物にローンを

毎月支払っている事になります。もちろん土地の価値は残りますが、それだったら最初から安い中古物件を

購入したほうが良い気がするのですがいかがでしょうか。例えば築10~20年経過している建物であったとしても

逆に言えば10年20年そこに大きなトラブルもなく立派に建っている建物です。どんな危険が潜んでいるか

わからない新築より逆に安心な気もします

また賃貸でも新築は割高になる事が多いです。新築当初は大家さんも強気に出る為家賃も周辺相場よりも

高めになりますし人気もあるので自分が希望する部屋に入居できるかわかりません。また新築の場合、入居者の

募集は建物の建築中に行う事も多くあり、実際に内見をする前に賃貸借契約を締結しなければいけない状況に

なってしまうケースもあります。そのような時、部屋の広さが思ったり狭かった、イメージが違った、付属している

はずの設備が付いていない、部屋内の新築の独特の臭いで頭痛がする、、とかいろんなハプニングが起こりえます。

また大家さんも新築の場合は部屋を汚したくないという気持ちが強いのでハウスクリーニング費用や原状回復費用、

敷引きなどの金額を高めに設定する可能性も高くなってきます。また入居者同士のトラブルが新築に多いのも

特徴です。マンションであれば上下階や隣人にどんな人が住む事になるのかわからないですからね。中古物件であれば

大家さんがどんな人か、隣人はどんな人か、周辺環境はどうか等々、既にある程度コミュニティが形成されていて

管理会社も全体像を把握しているのでアドバイスできる場合もありますが、新築の場合はふたを開けてみないと

わからない部分が多いです。家賃に関しても同様の事が言えます。新築物件は当然大家さんが分譲業者などから

マンションを購入してそれを賃貸に出しています。その分譲業者のマンション販売価格には建築費の他に

広告費・営業活動費・不動産会社の報酬まで含まれています。もちろん中古物件の価格より割高です。

しかし大家さんも一定の利回りは確保しないといけませんので割高の家賃で賃貸に出します。しかしその賃料も

新築の幻想が上乗せされていて大体建築から5年も経過すれば新築時より20%ほど家賃が下落します。

つまり新築の賃貸に入居する人はその建築時の不用なコストまで毎月の家賃として捻出させられているんです。

中古の賃貸はそれらの不要なコストは含まれておらず周辺の賃貸物件に揉まれた賃料設定になっている事が

ほとんどかと思います。ですからどうしても新しい綺麗なマンションに住みたいのであれば新築物件は我慢して

築5年~10未満の築浅物件が個人的にはお薦めです。

ある程度のリスクを負ってでも新築に住みたいのであればそれは個人の好みかと思いますので良いかと思いますが

申込み時や契約時の説明はしっかりと理解した上で契約したいものですね

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