賃貸契約前に初期費用を先に入金?

お札

今回は初期費用の支払いタイミングについて少しだけ書いてみようと思います。

気に入ったお部屋が見つかったら申込み後、審査が通ればいよいよ契約、、という事になるのが普通ですが、契約前に初期費用(敷金・礼金・仲介手数料など)を先に振り込んでくださいという事が多いかと思います。

特に首都圏等では多いかと思いますがお客様としてはまだ契約内容もちゃんと確認していないのになんで?という感覚に陥る事もいるのではないでしょうか

確かに賃貸に限らず、通常の契約事においても商品の引き渡しとお金の受領は同時のタイミングで行われる事が一般的なために、このような慣習を不思議に感じる人もいるのでしょう。

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契約前に入金をさせる事は違法?

確かに顧客の立場からすれば、内容をあらかじめざっくりと口頭で説明を受けていたとしても、実際に契約書面で詳細な内容を確認するまでは何十万円という初期費用を振り込む事はできないという不安を持つのも自然な事かと思います。

一方で貸主側としては申込み審査が通ると契約前に鍵の手配や部屋の清掃などを済ます事も多いです。
また正式な契約成立前であればお客様はノーペナルティーで申込みをキャンセルできてしまうので、貸主側としてはせっかく部屋の手配をしてもその手間が水の泡になってしまう可能性があります

 

そのため「契約をする気がある」という、意思表示のような意味合いで初期費用を契約前に振込をさせる事が多いかと思います。
契約前に入金をしてもらう事が違法かと言われれば、必ずしも違法とは言い切れないでしょう。
契約前に入金したお金は契約時に初めて契約金として充当される事になります。

つまり契約時まではお金を不動産屋が預り金として預かっているような状態であり、逆に契約がキャンセルとなれば不動産業者はそれを返金する必要があります。

 

ただし契約前に、もしその金銭が預り金ではなく「契約金」として授受されたのであれば、やはり業法違反を問われる可能性があると思われます。
重要事項説明前に契約が成立してしまうという事は、やはり宅建業法に違反する可能性が出てくるからです。
事前に入金をするとしても、そのお金がどのような性質のお金なのか(預り金なのか・契約金なのか)という点が争点になってくるでしょう。

また預り金を預けた場合には、不動産屋から預かり証をきちんと受け取るようにしたいですね。

 

(まぁ、本来は預かり金も原則では禁止という事になっているので、預り金だったらOKという訳でもないんですけどね。。。)

先に入金をしてもらう意図は?

ハンマー

それではなぜ不動産屋は先に初期費用を入金してもらうのでしょうか。

まず第一には事務処理上の便宜を図っての目的が挙げられます。

賃貸の費用とは言え、その金額は数十万~という大金を用意するようになる事が普通です。
そのような大金を契約時に持参させるとなると顧客側からしてもリスクですし、不動産屋側からしても金銭の授受に手間がかかる可能性があります。
そのため契約前日までに事前に振込等で対応してもらうといったケースが多くなります。

 

また中には先に初期費用を振り込んでもらう事で、あえてキャンセルをしずらくするという意図も多少は含まれているかと思います。
顧客側からすれば一度大金を振込してしまえば、そこで契約の決心を固めるケースが多いです。
よほどの事がない限り、そこからキャンセルをする事は少ないでしょう。
逆に言えばお金の移動がなければ、気軽にキャンセルしてしまう顧客も中にはいるという事です。

または営業マンの歩合数字のための店舗の締め日の関係などで、何とか今月中の数字にしたいという場合には早めに振込をしてもらう場合もあるかと思います。
不動産営業も営業数字が命であり、その月の業績によって自分の給与額も変わってきます。

またその他の事情として、貸主は殆どの場合、契約時には立ち会う事がありません。
そのため例えば借主が契約金を持参したとしても、それを受け取る貸主はその場にはいないという事になります。

以上のような事から契約前に初期費用を入金してもらうケースというのが多くなります。
確かにそのお金が重要事項説明前に契約金として授受されたのであれば違反となる可能性はありますが、多くの場合はそのような性質での金銭の授受は行われてはいないかと思います。
これは一般的な慣例のようにもなっており、その他の手続き・手配がしっかりとしていればあまり気にする必要もないのかなと個人的には感じます。

 

またどうしても契約前に入金をする事が不安であったり心配になるようであれば、契約手続きと同時に契約金を持参するような方法で手配を進めていくように不動産屋に相談してみるのも良いかと思います。
本来であればそちらのほうが正式ですし。こちらの考え方が伝われば事情に応じてくれるケースもあるかもしれません。

悪質な業者に注意

泥棒の写真

顧客側が契約前の入金に不安になってしまうのは、やはり後になって返金がされない等のトラブルがあるのでは?という心配があるからだと思います。
実際にもそれに似たようなトラブル事例は過去に何度もあるため、悪質な業者には十分に注意をする必要があります。

例えば昔よくあったのは手付金の事例です。
賃貸では手付金の授受禁止というルールになっています。
しかし契約前にキャンセルをした場合にも、それが手付金であったとして、顧客に対してその金額分の返金がなされないといったトラブルが発生した事もありました。

またそのお金が預り金であった場合でも、一部の業者が返金を拒んだとしてトラブルになったケースもあるようです。
預り金に関しても以下のようなルールがあります。

宅地建物取引業法施行規則 – 第十六条の十二
宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。

つまり契約前にキャンセルをした場合、宅建業者は預り金を顧客にきちんと返金しなければなりません。

本来であれば手付金・預り金・申込金・予約金などは賃貸契約において殆ど支払う必要のないお金です。
どうしても支払う必要がある事情が別にあるのであれば、それがどのような性質のお金なのか・キャンセル時には全額返金されるのか等をしっかりと確認するようにしておきましょう。

せっかく良いお部屋が見つかったのであれば契約手続きはきちんとしておきたいものですね

それでは今日はこの辺で。

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