「家賃の減額は認めません」っていう特約は有効?

 

今回は家賃の増額・減額請求について少しだけ書いてみようと思います。

契約時に契約書の条項によく盛り込んであるのが家賃の減額請求についての記述です。

「借主は将来に渡って家賃の減額請求をしない」というような記述がある事がよくあります。

つまり将来にわたって「家賃を下げて」って言わないでね、という特約になります。

そもそも特約が何も結ばれていない限り、家賃の増額・減額の請求は貸主からも借主からも

事由に行えるという事が原則であります

借地借家法32条では「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは

建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当と

なったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」となっています。

つまり結論としては「家賃の増額をしない」という特約は有効であり「家賃の減額をしない」という特約は

無効という事になります。これは法律により借主さんが保護されている傾向が強い事を意味しているんですね。

ですから契約書に「家賃の減額請求をしないこと」と条項が入っていたとしても、この特約は無効という

事になります。借主さんとしては少し安心できますね

ただ注意しなければいけないのは「定期借家契約」です。普通に多い契約形態は普通借家契約ですが

この定期借家契約はどちらかと言えば大家さん寄りの契約形態と言って良いかもしれません。

定期借家なので基本的に契約期間が到来したらその建物を明け渡さなければいけないというのは

その通りなのですが、その他にも前述の「家賃の減額請求をしないという特約は無効」という決まりが

定期借家契約では通用しません。同法第38条7規定では

「第38条7 第32条(賃料減額請求権)の規定は、(定期建物賃貸借)の規定による建物の賃貸借において、借貸の改定に係る特約がある場合には、適用しない。」

となっています。つまり先ほど書いた32条の「家賃の減額請求をしないという特約は無効」という決まりは

定期借家契約契約では通用しませんよ、という事ですね。

最近では建物明け渡しの難しさを知ってか定期借家契約を利用する大家さんも多くなっていますので

定期借家においては増減額の請求特約については注意が必要です。しっかりと確認してから契約をするように

したいですね

スポンサーリンク