敷引き特約とハウスクリーニング特約を両方請求された?

 

今回は敷引き特約とハウスクリーニング特約について少しだけ書いてみようと思います。

賃貸トラブルにおいて問題になりやすいこの2点です。

敷引き特約というのは借主さんの退去時に補修内容にかかわらず一定額を敷金から差し引くというものですね。

ハウスクリーニング特約は退去時にクリーニング代金を借主さんが一定額を負担するというものです。

どちらも少し似たような感じの負担金ですがこの2つの特約を両方盛り込んである契約書というのも結構

存在します

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厳密に言えば敷引きは主に原状回復・ハウスクリーニングは次の入居者に貸し出すためにクリーニングを

かける費用という事が多いかと思いますが借主さんとしては両方差し引かれる事に疑問を感じる人も多いかと

思いますし、重説をする宅建士としても多少説明しずらい雰囲気というのも実際にあったりします。

まず二つの特約の有効性についてですが基本的に公序良俗に反するような特約内容ではなく、また借主が

特約について十分理解しており承諾をしているものであれば有効かと思われます。

一方でガイドラインでは「ハウスクリーニング費用については本来クリーニング費用は家賃に含まれている

ために改めて借主に負担させるべきものではない」という見解もあり、また敷引き特約については

「消費者契約法10条に照らし合わせ無効」という主張もある事は事実です

では過去の判例においてはどうかという事になりますがハウスクリーニングにしても敷引き特約にしても

有効という判決もあれば無効という判決もあるというある意味線引きが難しい感じになっています。

ただざっくりと言えば「高すぎるものは無効・妥当な金額であれば有効」という判決が多いように感じます。

敷引き特約とハウスクリーニング特約の両方を請求する事においてもほぼ同様に考えられるかと思います。

この2つを同時請求する事が有効か否か、というよりは金額的に借主さんが負担する特約内容として妥当かどうか

(例えば2つの負担額の合計額等)という点が争点になってくるような気がします。

また2つを同時に請求するという事は借主さんにとって負担が大きいという点がある一方で、借主さんも

契約時にこの2つの特約についてよく理解し、金額的にもしくは内容的に承諾できるかどうかを考える必要もある

と思います。特約については法的に有効・無効の色々な解釈がある一方で、契約内容自由の原則という根本的な

解釈もあります。あらかじめ承諾できる事と承諾できない事の線引きを借主さんが強く意識する事も、

賃貸トラブルの回避につながる大切なポイントの1つのような気がします

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