ADよりも担当者ボーナスのほうがコスパが高い?

 

今回は不動産営業マンに渡される担当者ボーナスについて少しだけ書いてみようと思います。

不動産営業をしていると必ず目に付いてくるのが広告料(AD)の存在です。

ADとはある物件を成約させると大家さんからその不動産屋に対して1~2か月分の報酬が渡される

ものをいいます。

営業マンにとってはADがある物件とない物件とでは歩合給も違ってくるので、殆どの場合ADが付く物件を

優先的にお客様に紹介する事が多いです。

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もちろんそのような営業マンばかりではありませんが、実際には営業マンといってもお金のために仕事を

している訳ですから報酬の高い物件を成約させたいと考えるのが人間の常というもの。

ADが付く物件のほうが早く決まりやすいという実情があります。

そもそもADが法的に違法かどうかという事に関してですが、基本的に不動産屋が受け取ってよい報酬というのは

貸主・借主から合計で賃料1か月分まで受け取る事ができる仲介手数料となっています。

ですから1か月分の仲介手数料以外に受け取る報酬というのは基本的にNGです。ですが広告料に関しては

貸主から特別の依頼があったものについては広告料という名目でその費用を受け取る事ができるようになっています。

この特別の広告の依頼というのが曲者で、不動産屋は借主を募集するにあたりポータルサイトに物件掲載をするなど

通常の広告活動を行いますがこれは特別の依頼には当たらないと解釈される事が一般的です。ですから大家さんから

特別の依頼がある広告なんていうのは実際にはほとんどありません。そのため不動産屋が受け取るADというのは

現在でもグレーな存在で大家さんから見ると納得できないと考える人もいるでしょう。ちなみにADではなく

業務委託料などの名目に名称が変わる事もあります。

さてADというのが基本的に大家さんから不動産屋へ支払われるものであるのに対し、大家さんから営業マン個人に

支払われる担当者ボーナスというものもあります。実際を言えばADを渡すより担当者ボーナスのほうが効果は

あります。お客さんに物件を選定するのは営業マン個人であり会社ではないからです。またはADという報酬を

不動産会社へ支払う事が違法というのであれば、営業マン個人に対して個別に報酬を支払う事は業法違反にはならない

だろうという考えの元で担当者ボーナスを支払う人もいます(実際には違反ですが。。)。

担当者ボーナスというのは現金で支払われる場合もあればビール券や商品券で渡される場合もあります。

大家さんが不動産屋へ来店しこっそりと「この度はありがとうございました。これはお礼として、、」みたいな

感じで渡される事も多いかと思います。もちろん営業マンとしては現金で渡される事のほうが嬉しいです。

また大家さんから担当者ボーナスがある物件というのは営業マンが覚えている事もあり、次にまたその大家さん所有の

物件を紹介すればまた再度担当者ボーナスがもらえるという思惑もあり、先々の客付けにも効果があるため、

担当者ボーナスはADよりも効果的と言われています。また大家さんからしてみても例えばADを不動産会社へ

6万円支払うよりも営業マン個人に4万円支払ったほうが費用対効果が高いため、担当者ボーナスを優先する

大家さんがいる事も事実です。

しかし不動産会社からしてみれば担当者ボーナスの乱用というのは危険な一面も併せ持っています。

担当者ボーナスに味をしめて個人的に支払われる報酬に毒された営業マンが、「ADも個人名義で振り込んでくれ」

と言い出す場合があるからです。会社に支払われるはずのお金を個人の所得にしてしまうというのは

立派な横領です。ADの違法性の有無という話題ももちろん大事ですが、犯罪行為に繋がるため担当者ボーナス

をあまりにも慣習化させてしまうと営業マンの悪行に繋がる可能性もありますので、大家さんとしても十分

注意したほうが良いかと思います。

お客様の立場からすればADや担当者ボーナスの有無というのは関係のない話ではありますが、

実際に紹介される物件というのは営業マンの利害が絡んでいる可能性というのは十分にあります。

自分にぴったりな最適物件を見つけてくれる良い営業マンを探してお部屋探しをしたい所ですね

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