賃貸の契約書に記載されていても無効になる特約って?

 

今回は賃貸の特約について少しだけ書いてみようと思います。

賃貸の契約書を見てみると色々な特約が盛り込んである事があります。ハウスクリーニング・ペット禁止特約・

子供禁止特約・鍵交換特約など様々な特約が定められている事があります。

これらの特約については公序良俗に反するような無茶苦茶な内容の特約でない限り、借主さんが内容を理解し同意して

いれば基本的には有効という事になっています。

ですが中には契約書にきちんと記載されていて借主さんが同意したとしても後に無効となる特約というものが

あります。

それが借地借家法の「強行規定」によるものですね

借地借家法では第26条から29条までに強行規定というものを設けています。

この条文にあたる特約は無効になります。

26条から29条にある条文内容としては

1.「賃貸人の要求があれば、いつでも無条件で解約できる旨の特約」 法第27条

2.「契約を更新しない旨の特約」 法第26条および28条

3.「契約終了時に立退料等は一切請求しない旨の特約」法第28条

4.「契約期間を半年とする特約」法第29条

5.「賃料を減額しないという特約」法代32条

大まかには以上のようになります。ですから例えば賃貸借契約書に「賃貸人からの要求があれば無条件で解約できる」

という記載があれば無効になりますし「契約を更新しない」という特約の記載があっても無効になります。

また「立ち退き料は一切請求しない」という特約も無効になりますし「契約期間を半年とする特約」等も

無効という事になります。また「将来にわたって家賃を減額しない」という特約も無効という事になります。

(家賃の増額をしない旨の特約は有効です)

これらは強行法規ですので借主さんが契約書に署名・捺印したいたとしても無効となる可能性が大きいという事ですね。

但しこれらの内容を借主さんが任意に履行してしまうと有効となってしまう場合がありますので注意が必要です。

特約というのは原則以外の内容である特別な約束ですから借主さんにとって不利な内容が記載されてある

事がとても多いです。またこの特約についてトラブルになる事もしばしばあります。その特約内容が自分が許容できる

範囲のものなのか、それが強行規定に反していないか等、契約書や重説・東京ルール等の書面に記載してある

特約内容には特に気を付けて契約に望みたい所ですね

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