一般媒介と専任媒介では売主にとってどちらが有利?

一般媒介と専任媒介では売主にとってどちらが有利?

 

今回は一般媒介契約と専任媒介契約について少しだけ書いてみようと思います。

いざ自分の家を売却しようと思った時にどこかの不動産屋へ連絡をするとします。

そうするとすぐに不動産屋が自宅へ駆けつけてくる事でしょう不動産屋は常に売り物件を求めて

いますのでそのような反響電話があった場合には自社で媒介契約を締結してもらおうと必死になります。

この媒介契約というのは要はその不動産屋に売却活動を任せるという契約です。

不動産は高価なものですから他社に対しても「当社は売主さんときちんと媒介契約を締結して売却活動

を行っています」という証明のような契約になるんですね

媒介契約といっても3種類ほどあり一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約とあります。

簡単にまとめると

一般媒介契約:売却活動を他社など複数社にお願いする事ができて自分で買主を見つけてくる事も出来る契約。

専任媒介契約:売却活動を1社にしか頼めないが自分で買主を見つけてくる事は許可される。

専属専任媒介契約:売却活動を1社にしか頼めないし自分で買主を見つけてくる事もNG。

このように3タイプある訳ですが皆さんが売主の立場になった場合、どの契約形態を選ぶでしょうか。

本来売主というのはどこよりも高い価格で短期間に売却する事を望むものです。

とすると幅広く買主を探す事ができる一般媒介契約を選択するほうが良いと思うのが普通です。

ですが不動産会社としては専任媒介や専属専任媒介契約を結ばせようとしてきます

要は自社で利益を独占したいからです。他社が買主を見つけてきたら手数料収入は当然他社と折半になります。

自社で買主を見つける事もできれば買主と売主双方から仲介手数料を得る事ができるんですね。

いわゆる両手というやつです。

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また専任媒介や専属専任媒介の場合にはREINSという不動産業者共有のデータベースに物件登録をしなければ

ならない義務があります。しかし実際にREINSに登録しない悪質な業者もいます。また登録したと見せかける

ためにREINSの登録証明書をお客さんに渡してすぐに登録を解除してしまう業者もいます。また他社から

連絡が入ったとしても「申込みが既に1件入っています」等の文句で他社を寄せ付けない行為をする業者も

いるんですね。これもいわゆる囲い込みという行為で禁止されています。意外に大手会社でもこのような行為は

行われています

また専任や専属専任の場合には1週間~2週間に一度、売主に対して仲介業務の実施状況を報告する義務が

あるのですがきちんと報告している業者もいれば報告していない業者もいます。売主さんとしては売却活動の

進捗が気になる所でしょうがそのような報告連絡がない業者というのは信用に劣る所でしかありません。

不動産屋が専任媒介や専属専任媒介を勧める理由として多いのが「専任媒介にしたほうが他社を入れないので

時間調整等もでき売却活動がスムーズに行える」「専任媒介のほうが自社のみで売却活動が行えるので

不動産会社や営業マンのモチベーションが上がり早期に買主を見つける事ができる」等の理由です。

時間調整なんて他社を含めてもスムーズに行う事が出来ますし営業マンのモチベーションが上がるとしても

自社だけしか売却活動が出来ないという事に安心しきってのんびりとしてしまい逆に売却進捗が遅くなる

可能性だって十分にあります。

個人的にお薦めなのはやはり一般媒介です。早期に売却を希望するにしても高い価格で売却するにしても

やはり他社と競わせる事が大事です。他社より優位に立とうとどの会社も出来る限りの好条件を出してきます

ので売主さんはその中でゆっくりと自分の希望条件にマッチする会社を選択すれば良いだけです

専任の会社が大手だとしてもその広告力や営業力には限界があり、どこかにその物件を購入したい買主が

いたとしてもその会社がその買主を見つける事が出来なければ機会損失になりかねません。他社を含めて

競わせる事で初めて自分の希望条件に近い価格や条件で売却できるものかと思います。

もちろん専任媒介にするか一般媒介にするかは賛否あるものと思いますし、自分が信頼している不動産会社が

あればその会社に専任で任せるのも良いかと思います。要はじっくりと自分のペースや条件で取引させて

くれる信頼できる不動産会社を見つけて取引していきたいものですね

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