ワンルームマンション投資の13のメリットとは?

ワンルームマンション投資の13のメリットとは?

 

今回はワンルームマンション投資について少しだけ書いてみようと思います。

ワンルームマンションと言えば単身世帯のマンションの1室というイメージですが若年層だけでなく

独り身の高齢者まで様々な人たちが居住します。当然そこに住む人がいればそのワンルームを所有している

人もいます。その人たちを区分所有者と言います。マンション1棟まるごと所有している人もいれば1室1室

小分けに所有している人もいるんですね。マンションを1棟買うとなると土地場所にもよりますが数億円の

金額になりとても一般のサラリーマンが購入できる金額ではありません。そのため数百万から購入できる

ワンルームマンション投資が比較的始め易い投資先として目を向けられる事があります。今回はそんな

ワンルームマンション投資のメリットを幾つか挙げてみようと思います。

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1:インフレ対策になる

一般的には不動産や家賃と物価の上昇は連動します。そのため物価が上昇しインフレになってしまった場合でも

現金ではなく不動産を所有していれば資産が目減りする事を防げます。また逆に不動産の価値が上がる可能性も

あるでしょう。現金で保有していた場合には物価上昇が始まるとその実質的なお金の価値自体が目減りする可能性が

ある為、不動産保有はインフレ対策になります。

2:リスク分散が出来る

例えば1棟物のマンションを購入した場合、そのマンションの運営が失敗したり万が一地震で倒壊した場合には

全てがパーになります。またその建物内で自殺事故や殺人事件等が起きた場合、その事故が起きた1室のみではなく

建物全体にマイナスイメージが及びます。その点ワンルームマンション投資であれば目黒に1室・渋谷に1室・

吉祥寺に1室というように分散して投資ができます。万が一空き室が出たとしても他の部屋で補填できる可能性が

あります。

3:好立地での購入が可能

例えば田園都市線・山手線・東急東横線など人気の沿線で駅から徒歩5分以内の場所にマンション1棟を

購入する事はほぼ困難です。金額的にも無理がありますしそもそも1棟物の物件がありません。その点

ワンルームマンションであれば上記の沿線上のような人気路線の物件も購入が出来ます。

4:高い利回り

空き室が続かない事が条件になりますがいわゆる銀行金利などは現在1%に満たない利率ですが

ワンルーム投資であれば6~8%前後での利率が見込める可能性があります。地方物件であれば

10%を超えるものも出てくるでしょう。アパートローンが3%台の利息であればそのワンルームの

家賃収入で返済をしていきながら返済後にはその物件は資産になりそのまま保有する事も売却する事も

可能です。また金額的にも個人投資向きと言えるため、ローンを組む際にも保証人不要で組める場合も

あります。

5:老後の不労所得になる

今や公的年金はあてにならない時代になってきました。そのため他の副収入が必要になってくる訳ですが

ワンルームマンション投資は入居者がいれば毎月家賃が振り込まれます。物件が稼いでくれる不労所得です。

また管理も通常は管理会社が行ってくれます。毎月管理費や修繕積立金を支払う必要はありますが

煩わしい管理から解放されるのも魅力です。

6:ワンルームの希少性

現在都内を中心に「ワンルームマンション規制」がかかっています。一定の面積以上の広さがない部屋や建物は

建築できないように規制されてきています。今後増々この動きは強まるように思われます。しかし逆に今後

ワンルームを必要とする単身者が急激に減るとは思えません。今後も都内を中心に需要はあるように思えます。

7:ピンポイントで購入できる

例えばマンションの中で一番不人気な階数は1階になりがちでこの傾向は特に高層マンションであるほど

顕著になってきます。1棟のマンションを購入すれば必然的に1階も含まれますがワンルーム投資であれば

1階の部屋を購入する必要はありません。また角部屋や高層階の部屋や眺望の良い部屋などピンポイントで

購入する事も可能です。

8:節税対策になる

ワンルームを賃貸するとその所得は不動産所得になります。その不動産所得が赤字の場合には損益通算が

可能になりますので他の所得と通算でき所得税や住民税が少なくなります。

また1棟物のマンションであれば毎月支払う修繕積立金等は通常の支出となりますが、ワンルームマンションの

場合には修繕積立金は返金されない性格上、毎月の経費として計上できます。

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9:生命保険代わりになる

もし所有者が死亡した場合、ワンルーム購入の際に団体信用生命保険に加入していると思われますので

その生命保険金でローンの残債を支払う事が可能になります。そのため相続人はそのワンルームを資産として

引き継ぐ事が出来、そのマンションを売却する事やそのまま賃貸として貸し出す事も可能です。

また相続税の面から見ても現金で保有しているより不動産で保有しておくほうが圧縮効果が大きいので

残された相続人に対してもメリットがあるように思われます。

10:耐用年数が長い

マンションと言えば一般的には鉄筋コンクリートですが木造や鉄骨造と比較すると耐用年数が47年と

長いのも特徴です。購入時の耐用年数は金融機関が融資する際に貸し出し期間の目安になります。購入時のその物件の

残りの耐用年数が短いと貸し出し期間が短期間になってしまう可能性があり、マンションを売却する際に

次の購入者がその物件を購入する場合でもローン期間が短期間しか組めないとなると買い手がなかなか見つからない

場合もあります。そのため他の木造(耐用年数22年)や鉄骨造(34年)と比較しても残年数が長期間で

見込めるRC造は有利と言えます。

11:担保性がある

ワンルームに限った事ではありませんが不動産には担保性があります。例えば現金であれば何か商品を

購入してしまえばそれで終わり。でも不動産であればそれが担保になります。例えばワンルームマンションを

購入してそれを賃貸として貸し出しても銀行はそのワンルームを担保にお金を貸してくれます。また例えば1件目を

自己資金で購入して賃貸に出しながらそれを担保に2件目を購入・2件目も賃貸に出しながら2件目を担保に

3件目を購入・・という事も理屈上では出来る訳です。現金でコツコツ大金を貯めるよりも資産形成の

投資加速が早まる事も多いです。もっとも最近の銀行ではワンルームマンションへの融資率は下がってきている

ようにも思えますのでその点も注意が必要ですが、担保に出来る点は不動産の大きな特性の1つです。

12:相続対策になる

相続時に相続税の納税に資金が足りない、という事態に陥る事は意外にあるものです。

親が地主や資産家であっても大きな土地である為に分割できない、一棟物のアパートである為分割できない、

自分で資金を用意する事が困難であり仕方なく売却を試みるも売却も困難、延納や物納も困難、、等々様々な

状況が考えられます。

また今年から相続税の控除枠が引き下げられた為、サラリーマン家庭であっても相続税の問題は無視できない

所でしょう。その点ワンルームマンションであれば相続人に1室ずつ分け与える事ができます。

またマンションの敷地持ち分は専有面積の持ち分割合によって左右されますが戸数が多いほどその敷地持ち分は

わずかになる事が多いもの。その為相続税評価額も低くなる可能性が高いです。以前から騒がれているタワーマンション

での相続対策はその最たるものでしょう。

また現金で相続するよりも不動産特有の各種特例を受けられる場合も多いため、節税になる可能性もあります。

13:管理が容易

通常のマンションであれば管理組合が結成され管理を管理会社へ委託している事が多いです。

そのため普段日中は忙しいサラリーマンでも管理業務に時間を取られずにマンション投資が行えます。

もちろん管理費や修繕積立金はかかりますが適切な額であれば建物の価値維持のために必要な投資と

割り切る事も必要かと思います。時には修繕積立金がきちんと積み立てられていない・大規模修繕が行われない・

修繕工事が高額すぎる・必要以上の修繕一時金を徴収するなどの悪質な管理業者もいるので購入前にどのような

管理会社が管理しているのか確認する事も必要です。

 

幾つかワンルームマンション投資のメリットを挙げてみました。その他にもメリットはまだまだありますが

逆にデメリットも当然にあります。自分の資金計画に合っているか・賃貸需要があるか・建物に瑕疵はないか・

定期的にメンテナンスは行われているか・管理組合は適正な管理を行っているか・修繕積立金は十分か・万人受けする

物件かどうか等、様々な面から物件を比較して購入を検討してみても良いかもしれませんね

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