管理費や修繕積立金の滞納者にはどう対応する?

 

今回は管理費や修繕積立金の滞納者への対応について少しだけ書いてみようと思います。

マンション等の区分所有者になれば必ずついて回るのが管理費や修繕積立金です。

その名の通り管理費は日々の保守・点検に要する費用つまり“通常の管理に要する経費”に充当されるものです。

修繕積立金は長期修繕計画に基づく修繕費等などの“特別の管理に要する経費”に充当されるものとされています。

管理費や修繕積立金の額はその建物によって異なりますがこれらは所有者の共有持分によって異なります。

管理費や修繕積立金の時効は5年間です。長期滞納者がいても5年経過すれば請求自体が難しくなります。

またこのような滞納は周りの住民に対しても影響を及ぼし連鎖して滞納者が増える可能性もあります。管理組合自体が

正常に機能しなくなる可能性もあるでしょう。また大規模修繕時の修繕一時金が増加したりその結果

他所有者の売却に繋がる可能性もあります。

しかしながら管理組合自体の構成員の平均年齢自体が高齢な事や近隣に住む住民という事でなかなか

長期滞納者に対して積極的に督促行為を行えないという状況が少なくありません。しかしそのままでは

マンション自体がスラム化していく事が目に見えています。早急に歯止めをかけるべく対処しなければ

なりません。

管理組合が管理会社に委託していれば管理会社が対応してくれる部分も多いかと思いますが、まず管理規約に

従って手紙等による督促文書を送ります。支払意思を確認する意味合いがありますが長期滞納者であれば

支払えない・もしくは無視される等のリアクションも多くあります。分割支払いで支払可能であれば

十分に協議した上で分割支払いを承諾する事もアリかと思います。

もし支払意思がなければ内容証明郵便で催告文書を送付します。管理組合の名義で文書を催告する事が

多いかと思います。後々に訴訟になった場合にもこのような文書で催告しているという既成事実が必要です。

弁護士に依頼する場合もありますが数万円の書類作成手数料がかかる場合も多いのでできれば管理組合で

作成したり管理会社に書類作成を依頼したほうが経済的です。

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支払い催告をした上でも反応がない場合や支払意思がない場合には簡易裁判所に支払督促の申し立てを

します。簡易裁判所に行けば書類の作成方法なども丁寧に教えてくれると思います。費用も印紙代くらいで

済みます。裁判所から支払督促状を送付してくれるものです。送付されてから2週間を経過しても

異議申し立てがなければ仮執行宣言の申し立てをします。決定すれば強制執行ができるようになります。

強制執行が決定すればその滞納者の給与の差し押さえや賃料の差し押さえができます。

しかし滞納者から異議申し立てがあれば本格的に訴訟へ移行します。

通常訴訟へ移行する場合には弁護士に依頼するなど多額の費用がかかる場合が多いため管理組合でも

十分に協議する必要があります。また管理規約の上でも訴訟提起の手続きがしっかりと規定されている必要が

ありますので確認しておきます。訴訟をして滞納者の財産やマンションを競売しその代金から管理費や

積立金の支払いを受ける事になります。しかし訴訟をしてもローン残債が多い場合や落札価額が低い場合など

十分に滞納金へ充当できない場合もあるので弁護士への報酬や訴訟費用も兼ねて検討し、通常訴訟が

有効かどうかじっくりと考える必要があります。競売の結果、余剰金が無い場合には競落人への請求も

できます。またこの機会に今後の組合員への徴収方法や遅延損害金・違約金、裁判費用の負担条項など滞納者への

対策を考えた規約作りを検討しておく事も必要かと思います。早めの規約作りが必要な理由は例えば滞納が長期化

した後に規約を改正したとしても過去に遡って適用する事は難しいからです。いずれにしても早期解決が

一番。少しでも滞納が発生したら早めに処理しておく事が滞納を長引かせない・滞納者を増やさない近道に

なると思います

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