商業施設のテナントが利益が出ても儲からない理由?

 

今回は商業施設のテナントについて少しだけ書いてみようと思います。

大型商業施設にはいつも多くの人で賑わっていますね。私の住む近隣地域でもら○ぽーとがありますが

土日ともなると人で溢れています。どのお店も忙しそうです。中には入店待ちのお店まであります。

大型商業施設のお店は「さぞや儲かっているんだろうなぁ」と感じる人も多いのではないでしょうか

ですが一般的にはそう上手くはいきません。その理由は商業施設の賃料形態にあります。

一般的なテナントを借りる場合には毎月○○円と賃料が決まっています。固定賃料ですね。

スポンサーリンク

ところが大型商業施設のテナントの場合には賃料が売り上げに応じて増えていくシステムが採用されている

所が多いんですね。「固定賃料+歩合賃料」という形態になります。ですから頑張って売り上げを増やせば

増やすほど毎月のテナント賃料が上がる仕組みになっています。フランチャイズ店のロイヤリティなんかと

同じ考え方ですね。ですから前述した入店待ちで行列が出来ている店だって売上は伸びているかもしれませんが

利益が出ているかどうかは内部の人間しか知らないんですね。いつ閉店してもおかしくはありません

しかし売上が伸びれば伸びるほど利益が少なくなってしまっては店舗のやる気が無くなってしまうので、売り上げを

伸ばせば多少ですが利益が先行するような賃料計算に設定されています。

例えば

最低保証売上が6000000万円で設定されているとします。
①月額売上8000000円まで 12%
②月額売上8000000円以上 10%

というような賃料設定だったとすると

売上が650万円だった場合は12%ですので650万円×12%=780000円が賃料になります。

売上が750万円でも750万円×12%=900000万円です。

ですが頑張って売り上げが850万円であれば 850万円×10%=850000万円となります。

ですので頑張って一定のラインまで売り上げを上げれば賃料も安くなるというアメを与えられている訳です。

どちらにしても商業施設側の取りっぱぐれがないように出来ているんですね。当たり前と言えばそうなんですが。。

そしてこの他にも共益費や販促費・駐車場代など色々と賃料に上乗せされてきます。

テナントの賃料というのは成功ラインとして売上の10%程度に留めないといけません。3日間で賃料分を稼げる

イメージですね。ところがこの賃料形態では頑張っても賃料が売り上げの20%前後になってしまう事も多いんです。

ですので商業施設のテナントは撤退する事も多いです。中には賃貸借契約の内容をよく理解せずに契約してしまい

後から悲鳴をあげるテナントもあります。大手中心のテナントのリーシングが最近では中小企業にも声が掛かるように

なってきたからです。今まで地元の固定賃料のテナントで頑張って成長してきたテナントが商業施設に口説かれ

出店し後から気づいた時には身動きが取れなくなっているケースというのは意外に多いものです。賃料で不払いが

起きたり売上が伸びなくなってきた時には契約解除されます。テナントは普通賃貸借ではなく定期借家が一般的ですので

期間が到来したらサヨナラです。テナントにしても居住用賃貸でも言える事ですが契約内容はよく確認してから

契約締結するようにしたい所ですね。今日はこの辺りで

スポンサーリンク