大家さんの管理会社変更のシグナルは?

 

今回は管理会社の変更について少しだけ書いてみようと思います。

大家さんは管理会社に物件の管理を委託しています。大体1戸につき毎月家賃の3~5%くらいの金額を

管理委託費として支払っています。1棟30室のマンションで1室家賃が6万円であれば

60000円×5%×30室=90000円の委託費となります。最近では1戸につき1000円とか定額制の

管理会社も出てきています。また管理を一切委託せず自分で管理する自主管理の大家さんもいます

さて大家さんも管理会社に不満がたまる事もあります。建物管理を任せているのにマンション内の清掃が出来ていない・

長期間空き室を放ったらかし・成約時の広告料が高すぎるなど様々です

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大家さんと一言でいっても大抵の大家さんは銀行からローンを組みマンションやアパートを購入しています。

かなり単純に言えばそのローン金利が3%であれば当然それ以上の利回りで回らなければそのマンション投資は失敗する

可能性もあります。ですから当然空き室期間を長引かせる訳にもいきませんし余計な広告料等は支払いたく

ありませんし管理会社には家賃管理もしっかりとやって欲しいと思っているはずです。

しかし管理会社の中には経営状況が芳しくない管理会社もあります。昨今では賃貸入居者自体が少なくなっていますし

入居者募集の広告費だって多くはかけられません。また売買も行っているのであれば販売用不動産の在庫を

抱え過ぎてしまっていたりデベロッパー事業に手を出したり銀行からの融資が受けづらくなった場合など

管理会社の経営を揺るがす可能性もあります

そして倒産が見えてきた管理会社は最終的に大家さんの家賃に手をつける事もあります。最初のうちは1日の

入金遅れがそのうちに1週間遅れ、、1か月遅れ、、中には数か月間管理会社から大家さんへ振り込みがなされない

というケースもありました

家賃だけではありません。管理会社は多数の借主さんの敷金も預かっています。その敷金に手をつけた管理会社も

実際にあったといいます。管理会社の経営状況は管理会社と大家さんだけの問題だけでなく借主さんの問題でも

あるんですね。借主さんは部屋を探す時にその物件を管理している会社がどんな会社かという事はあまり

気にしません。気にしたとしてもどのような経営状況かなんて内部関係者しか知る由もありません。

手がかりとしてはこれから入居するその物件自体をよく観察する事でしょう。ゴミ置き場は綺麗に保たれているか・

自転車置き場は整理されているか・放置自転車はないか・掲示板の情報は更新されているか・共用廊下に

不用な物が置かれていないか・専用庭の手入れはどうか、空き部屋のポストにチラシが溜まってないか等、

それだけで必ずしも管理会社の経営状況は把握できませんがチェックポイントは色々とあるかと思います

また管理会社から大家さんへの振り込みが滞ったとしても大家さんはローンを支払い続けなければなりません。

保証会社を利用していたとしても借主さんはきちんと家賃の入金はしている訳ですから管理会社からの振り込みが

なされないという事態には保証会社からの代位弁済ももちろん認められません。そのままローンが支払えなくなれば

いずれ物件の抵当権が実行され任売か競売、、売却できたとしても大家さんに借金は残るでしょう。借主さんも

当然6か月以内に退去しなければなりません。もちろん正当事由なしで強制退去です。

ですから大家さんは管理会社からの家賃の振り込みが遅れる事が続くようであれば管理会社変更をすぐに

した方が良いように思います。借主さんから収受した家賃を大家さんへ確実に渡すという事は当たり前ですが

管理会社の最優先の責務です。また借主さんとしてもどのような会社が日頃物件の管理を行っているのか、

少し注意して見てみても良いかもしれませんね

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