賃料の消費税詐欺にご注意?

 

今回は賃料の消費税について少しだけ書いてみようと思います。

普段あまり気にしない事かもしれませんが皆さんが居住用としているアパートやマンションには消費税はかかって

いないかと思います。賃貸マンションや居住用の貸家には消費税が非課税となっているからです。

でも駐車場や事務所・店舗などの事業用物件であれば賃料に消費税がかかるようになっています。

もっと言えばその大家さんが所有している物件の賃料収入が年間1000万円を超える場合には消費税が

かかる事になります。逆に1000万円を超えなければ消費税を納める必要は原則ありません。

この原則に当てはめますと事業用にしても賃料総額が年間で1000万円を超える大家さんは一握りですから

ほとんどの物件の賃料には消費税がかからない事になります。また借主さんからすれば大家さんの年間家賃収入の

額など知る由もありません。しかし実際には賃料に消費税が課税されている物件が割と多くあります。

たかが消費税と言えどされど消費税。現在は8%ですがテナントやオフィスによっては百万単位の賃料の

オフィスも珍しくなく消費税だけで数万円取られるのは借主さんとしても軽視できる問題ではないでしょう。

また皆さんの居住用の建物に関してもこの問題が関わってくる可能性も大いにあります。

例えば店舗付住宅。1階部分が店舗で2階が居住用になっているような建物も多いでしょう。

この場合は店舗部分の賃料だけを課税対象の金額に含め居住用の部屋の賃料は課税対象には含めない事に

なっています。例えば大家さんが店舗物件から得る賃料が年間900万円・居住用物件から得る賃料が

年間3000万円だったとしても基本的に消費税は課税されない事になります。でもこのような店舗付住宅

の場合には賃料全体に消費税が課税されているケースが多くあるんです。店舗部分だけでなく本来は非課税の

住宅部分まで消費税を徴収しているケースですね。

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あとは駐車場なんかも問題になるケースがあります。駐車場を別途契約していたらその賃料は課税対象に

なりますが駐車場を家の家賃に含んでいる場合には課税対象にはなりません。でも実際には駐車場を借りる

という名目に付け込んで消費税を課税しちゃってる業者もあると聞きます。その課税分が大家さんや業者のの懐に

入ってしまっている場合もあるかもしれません。

ただこのような問題がトラブルとなりにくいのは事業用物件の年間収入が1000万円未満であったとしても

大家さんが消費税を課税する事自体は違法ではないという見方があるからです。課税をする事自体に違法性は

ないという事ですね。また居住用物件の借主さんは家賃に消費税を上乗せされる事はないかと思いますが

大家さんは居住用物件でも消費税を別の形で納めているんです。例えば設備購入費用や原状回復費などで

大家さんは消費税を支払っています。つまり賃料は非課税でも家自体には消費税がかかっている事になります。

今後消費税増税となれば大家さんも耐え切れない部分が出てくるでしょうから、事業用物件は特に年間賃料収入に関係なく

賃料に消費税を課してくる大家さんが増えてくる事かと思います。

また借主さんの立場から注意するべきは今後の賃貸借契約書や更新手続き書などもそうでしょう。

賃料の他に今まで記載がなかった「別途消費税徴収」の文言が入っていたら訂正を主張する事もあるかと思います。

もちろんそれが受け入れられるとは限りませんし話合い次第ですが、一度承認して消費税を徴収されてから

後になって返還を求める事は困難です。

また上記は居住用と事業用の消費税についてですが、居住用物件のみでも消費税が上乗せされているケースが

稀にあります。時々あるのが仲介手数料です。仲介手数料は家賃と違って課税取引となるので消費税が

かかる事になっています。これは居住用物件でも事業用物件でもかかります。家賃×1.08%=仲介手数料と

なる訳ですね。ところが中には(家賃+管理費(もしくは共益費))×1.08=仲介手数料 としている不動産屋が

中にはあるんです。これはマズイですね。でもこれが違法にならない場合があります。賃貸借契約書の中に

「家賃金額(管理費込み(もしくは共益費込み))」となっている場合です。この場合には管理費や共益費込の

家賃に税率をかける事ができます。契約書の詳細な部分なので見逃しやすいですけどね。

契約時や更新時の書面にはよく目を通しておきたいものですね

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