サブリース賃貸物件は重要事項説明は不要なの?

 

今回はサブリース物件について少しだけ書いてみようと思います。

サブリースという言葉は普段不動産に馴染みのない方には聞き慣れない言葉かもしれません。

サブリースとは大家さんから不動産会社が物件を借り上げてその借り上げた物件を不動産会社が

他の人へ転貸(又貸し)する形態を言います。大家さん→不動産会社(借り上げ)→お客さん(又貸し)

という事になりますね。

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サブリースにする事によって入居者の募集や建物の管理・契約締結等を不動産会社が

行いますので大家さんは大家さんは手間が省けますその分不動産会社が大家さんから借り上げる賃料は

相場より20~30%くらい低い金額で借り上げる事も多いです。そして大家さんが相場賃料で貸し出すという

流れですね

通常の賃貸契約ですと契約締結前には重要事項説明が行われます。契約書等の重要な事項を抜粋・記載したものを

お客さんと宅建取引士で読み合わせをするという事ですね。でも細かい話をすればこの重要事項説明は「媒介」

をする際に必要という決まりになっています。契約当事者(貸主と借り主)の間に入って媒介(仲介)する時には

重説が必要という事ですね。でもサブリース物件の場合は大家さんから不動産会社が物件を借り上げているので

貸主は不動産会社という事になります。つまりその不動産会社は不動産業という立場でもありながら貸主という

立場でもあるという事になります。この場合はその不動産会社がお客さんと契約する際には重説が必要に

なるのか?という疑問の声がたまに聞かれます

サブリース物件の場合は不動産会社が貸主となるので重要事項説明は不要となります。

不動産会社が仲介している訳ではなく単純に貸主(不動産会社)と借主(お客さん)の当事者同士の契約ですから

重説不要という事ですね。この場合は宅建業ではなく賃貸管理業の扱いになります

でも実際にはサブリース物件でも重説を行っている不動産会社が多いと思います。不動産というある程度専門知識が

必要な商品である以上、専門家の事前の説明がないと後々にトラブルを招きやすいからですね。

ちなみにこのサブリース物件を他の不動産会社が仲介する場合には重説が必要になります。

不動産会社(A:貸主)←不動産会社(B:仲介)→お客さん(借主)のような場合ですね。この場合不動産会社Bが

仲介に入っているので重説が必要です。少しややこしいですね

宅建業としての重説が不要な場合でも賃貸住宅管理業者登録制度での重要事項の説明が必要な場合もありますが、

もともと業者登録自体が任意ですので登録している業者はまだまだ少ないでしょう。

借主さんの立場からしたら気に入った物件がサブリースかどうかは契約書を見ればある程度わかります。

物件の「所有者」と「貸主」が違っている場合はサブリースの可能性があります。まぁその他のケースも

ありますが。。

サブリースであったとしてもそうでないにしても契約前の重要事項説明はしっかり受けるようにしたいですね

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