大家さんは管理契約と媒介契約は分けるべき?

 

今回は管理委託契約と媒介契約について少しだけ書いてみようと思います。

大家さんが不動産屋と交わす契約には大きく分けて2種類あります。管理委託契約と媒介契約ですね。

管理委託契約とは不動産屋がその大家さんの建物の管理・設備管理・修繕手配・清掃・解約業務・更新業務・

賃料の徴収業務等を任される契約を言います

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媒介契約とは不動産屋がその大家さんから入居者募集や契約締結・入居者選定等を任される業務を言いますね。

また媒介契約でも一般媒介と専任媒介があり一般媒介の場合は幅広く他社の不動産屋にも入居者募集の依頼とかを

お願いできる契約、専任媒介の場合はその不動産屋1社にしか募集の依頼などをお願いできない契約を指します。

一般的には大家さんが所有している物件の管理を不動産屋にお願いする場合、管理委託契約+専任媒介契約で

依頼する事が多いものです

でも不動産屋にも特性や強みがあり管理は一生懸命やってくれるけど入居者がなかなか決まらない、または

逆に入居者はすぐに見つけてくれるけど管理体制が雑、、なんて事もあります。

また管理契約と専任媒介にする事で主に1社の不動産屋としか取引しなくて良いので大家さんからしたら

面倒が省けるという面もあります。また管理をお願いしているけど媒介契約だけ他社の不動産屋に依頼するのは

気が引ける、、という大家さんもいるんですね

たしかに管理体制も万全で客付けも万全なら管理+専任でお願いしている価値があるかと思います。

でも実際にはそうはいきません大体は管理はまずまずきっちりやってくれるけど入居者がいつまでも

決まらないというパターンも多いかと思います。

また管理会社側からしてもどうしても手数料の二重取りをしたいために物件の囲い込みしてしまう場合も

あります。仲介業者が入ってはADも取られますし仲介手数料も取れないので儲けがまるで違います。

でも大家さんの事を本当に考えている良い管理会社は身銭を切っています。管理を真面目にやっているので

客付けは仲介業者に全て任せるという形ですね。ADも仲介料も仲介業者に持っていかれても良いので

それよりもいち早く入居者を見つける事を第一優先に考えます

また大家さんが専任媒介でお願いするメリットなんてあまりありません。専任でよくあるのは「自社だけで

客付けに専念できるので早く入居者を見つける事ができます」みたいな宣伝文句を見かけますが

実際にはやっぱり一般媒介で他社同士で競ってもらってADも仲介業者に回すほうが早く客付けできます。

管理だけの契約は受けていないという管理会社もありますが強引に専任まで取ろうとする会社はどうかとも思います

よほど客付けの速さに自身があるなら別ですが実際にはそうでないケースが多いものです。

また大家さんが自分から積極的に客付け活動に動く事も必要かと思います。

仲介業者によっては他社が管理+専任の物件でも客付けに積極的に動いてくれる会社も多くあります。

その際にADや担ボを少し多めに付ければ仲介業者としても割と積極的に動いてくれるかもしれません(その管理会社と

険悪でなければ)。

管理と媒介は分けて考えたほうが早くお客さんを見つけられるかもしれませんね。今日はこの辺で

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