「自殺物件」を「通常物件」に変える方法があるって?

 

今回は事故物件について少しだけ書いてみようと思います。

事故物件というのはその物件内で入居者が自殺したり他殺があったり火災による死亡があった物件を言います。

また自然死なども死体の経過期間によって事故物件と取り扱われる事もあります。

そのような事故・自殺物件は次の入居者が借りる場合、当然に心理的嫌悪が発生するため、借り手が見つかりにくい

という傾向があります。またその物件を仲介する不動産業者としても事故物件を仲介する場合には重要事項説明

にて借主にその旨を説明しなければなりません

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また大家さんとしても自分の所有する物件が事故物件になってしまうとその部屋の入居率は下がりますし

周りの住民の退去の可能性・今後の入居者募集の弊害等が考えられます。自己所有物件とは言っても

金融機関からローンを組んで家賃から支払いを行っている大家さんが大半ですから、事故物件となってしまい

その物件の利回りが低下してしまっては将来的に支払いが行き詰まる可能性も出てきます。万一売却するにしても

そのような物件では容易に買主を見つける事は困難でしょう

しかし亡くなられた方やご遺族の方には大変失礼な話ですが、そのような事故・自殺があった事を隠そうと

する大家さんや業者がいる事も事実です。そのため自殺があった場合には近所になるべく知られないように処理する

場合もあります。

また宅建業者は前述したようにその事故物件を仲介する不動産業者は必ず重要事項説明にてその旨を説明

しなければなりません。通常は図面などを見ると「告知事項有り」と記載されているはずです。

あらかじめ家賃を下げる事を目的に事故物件を狙っている借主さんもいますので、それはそれで良いのですが

通常の借主さんはその物件が事故物件である事を知ると入居を断ります。まして単身世帯ならともかく

ファミリー世帯や新婚さんならそのような物件を借りる人は少ないでしょう

しかしこのように嫌悪される事故物件を通常物件に簡単に変えてしまう方法もあります。

それは一度サクラの入居者を入居させるという事です。重要事項説明において事故物件は

「事故が起きてから一度次の入居者が入居した場合、そのまた次の入居者には事故物件である旨を重要事項として

説明しなくて良い」とされています

ですから物件内で自殺が起きたとしても誰かが一度でもその物件内に入居すれば、それ以降の入居者には

重要事項説明の義務はなくなる可能性が高いという事になります。

このような決まりがある為、実際に行われる工作としてはその物件の管理会社の社員をサクラ入居者として

一定期間居住させたり、大家さんが知り合い等にアルバイトを頼み一定期間居住してもらうという事も実際に

行われています。

もちろん管理会社社員やアルバイトさんが事故物件に入居してはいけないなんて規則はありませんので

当然にそのような工作が起こり得ます。

また最近多くなってきている「定期借家契約」も事故物件を隠蔽する工作に利用されるケースがあります。

普通賃貸借契約ではよほどの正当事由がない限り、大家さんから賃貸借契約を解約する事はできません。

つまり解約できない=借主が長期間入居する可能性があるという事になります。その点、定期借家契約は

期間限定の契約です。1年契約とすれば借主さんは1年後に退去しなければなりません(合意があれば

再契約は可能です)。

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そのためあえて低家賃で募集し短期間の定期借家契約を締結し期間経過後に借主を退去させ、

重要事項説明義務を免れた後に普通賃貸借契約として募集を出すという方法も取られています。

もちろんその後に普通賃貸借契約で募集を出す時には周辺相場と同等に家賃を引き上げます。

もっと極端な方法でいえばマンスリー契約やウィークリー契約も考えられます。この方法は業者側が旅館業等の

許可を持っていないと不可ですが、マンスリー等の短期間で入居者を居住させ、退去した後に通常物件として

普通賃貸借契約で募集に出すという方法です

このように事故物件を通常物件に変える事は可能です。また事故物件というのは意外に多く存在するものです。

最近ではこのように事故物件を通常物件に変える方法は「事故物件ロンダリング(ロンダリング=洗浄)」

なんて名称で呼ばれているらしいですが以前から存在していた手法であります。

また皆さん承知の通り、日本は現在高齢社会であり高齢者は今後増々増えてくるでしょう。事故物件も

以前にも増して増えてくる事は懸念されます。

「事故物件であっても一度入居者が付けばそれ以降の入居者には重要事項説明義務はない」というルールの

歪みをついた手法を紹介しましたが、そもそもこのルール自体がおかしいと思う方も少なくないでしょう。

事故物件について重要事項説明が必要なのは「人によって心理的嫌悪がある為にあらかじめその旨を説明しておく

必要がある」という事ですから事故後に何人入居者が居住を繰り返そうと、一度でも事故があった物件には住みたくない

、という考えの借主も当然いるはずです。ロンダリングできてしまう仕組み自体を改正しないといけない気もします。

もちろん今回のようなやり方をするのは一部の大家さんや業者だけです。一般の不動産業者は説明責任を

きちんと果たしている会社が大半かと思いますので必要以上に心配する必要もないのかなという気がします。

ちなみにですがよく不動産屋の前にA看板や立て看板に図面が貼って置いてあるのを見かけると思いますが

その貼ってある物件図面の中にはよく事故物件が含まれています。不動産屋としても存在しない架空の物件を

看板に貼る訳にもいかないので低家賃の事故物件を「釣り物件」として出すんですね(事故物件は一応存在は

するので。それに釣られて来店したお客さんに事故物件と説明してあきらめてもらった上で他の物件を

勧めるというお決まりのパターンですが。。)

いずれにしても契約時の重要事項説明は理解ができるまできちんと聞いておきたいものですね

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