不動産屋が保証会社を選定する時の5つのポイントって?

 

今回は不動産屋が保証会社を選定する時のポイントについて少しだけ書いてみようと思います。

不動産屋には保証会社の営業マンがけっこう来ます。1度は耳にした事のある大手さんから

聞いた事もないような零細会社まで。フランチャイズの不動産屋なんかだとチェーン全体でどこの

保証会社を利用するかという事をほぼほぼ決めている会社もあるようですが他の不動産屋では

店舗によってまちまちです。

さてそんな不動産屋がどのような基準で採用する保証会社を決めているかというと

不動産屋側の事情とお客様側の事情を両方考慮した上で決めている会社が多いように思います。

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そのポイントとしては

①保証会社が大手かどうか

保証会社が大手かどうかというのはお客様にとっても割と大事なポイントです。別に小規模な保証会社が

悪いと言っている訳ではありません。ただ以前にも書きましたが保証会社の中には家賃滞納等を起こすと

結構強引な取り立てをする会社があるのも事実。大手であれば絶対にそのような事はないとは言い切れ

ませんがやはり大手のほうが比較的その辺が緩和されていたりします。お客さんから保証会社の対応で

クレームが入ると不動産屋としても仲介の立場であれ管理の立場であれ苦情が飛び火する可能性もあります。

入居後の対応を配慮するといった意味でも大手の保証会社を選定する傾向があるのは確かかと思います。

②保証委託料の金額

保証会社を利用するとお客様は保証委託料というものを支払わなければなりません。

それは契約時に家賃の〇%(通常であれば30~80%くらい)これを初回保証委託料と言い

契約後も年間保証委託料(毎年家賃の30~50%くらい、もしくは毎年1万円とか)を支払う事になります。

契約後の費用もお客様は計算しますので当然低い金額の保証会社を利用したいと思う人が多いと思います。

また年間保証委託料が0の保証会社も存在します。その場合初回保証委託料は若干高くなる事が

多いのですがそれでも長く入居する事を考えると年間保証委託料0の保証会社の方がニーズが高く

なる傾向があります。不動産屋としても同じようなプランの保証会社ばかりを用意しても仕方ない

ので年間保証委託料が不要の保証会社・初回保証委託料が低い会社・プランが豊富な会社など

お客様の状況に沿ったものをできるだけ提供できるようにしている所が多いです。大体一店舗の

不動産屋が扱う保証会社の数は2~3社が多いかと思います。あまりに多いと従業員も困惑したり

逆に選択肢が多いと交渉が長引きますので。

③最低保証委託料があるかどうか

初回保証委託料にしても年間保証委託料にしても「最低保証料」というものがある場合が多いです。

例えば初回保証料が家賃の50%だとして最低保証料が3万円だったとしたらお客様が5万円の物件を

借りるとしても本来なら5万円×50%=2万5千円の初回保証料で良いはずが3万円の保証料を

支払わなければならないというものです。3万円の最低保証料と設定されているので3万円以下で

あっても3万円支払ってくださいね、という事ですね。

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最近では低家賃の物件を借りる人が多いですし低家賃の物件でも優良物件が出てくる場合もありますので

不動産屋としても最低保証委託料がない保証会社を候補として織り交ぜる事も多いです。

保証会社によって特色が違いますのでお客さんの色んなニーズを想定して出来るだけバランスよく

組んでいるという事ですね。

④保証会社からのリベート

不動産屋ははっきり言ってしまえば保証会社を利用する事によりリベートを受け取れる事になっています。

またそのリベートの額も保証会社によってそれぞれです。リベートと言ってもそんなに多額ではありませんが

かといって馬鹿にできる金額でもありません。具体的にはここではかけませんが引っ越し屋や火災保険・

新聞屋などからリベートで副収入を得ています。

どちらかと言えば新鋭の保証会社のほうがリベートは高いような気がしますが金額の統計を取った

訳ではありませんので確実な事は言えません。但しもちろん不動産屋もリベートの金額がいくら

高くても肝心の保証内容やプランがずさんでは採用しないのでプランや保証内容とリベートの釣り合い

というものも選定する要素になっています。

⑤大家さんの使い勝手

取引する大家さんの中には何十戸・何百戸と部屋を所有する大家さんもいます。また大家さんから

してみればあの田中マンションはA保証会社を利用しているけれど佐々木アパートはB保証会社を

利用しているなんて事になると手続きが煩雑になるので嫌がる事もある訳です。また保証会社によって

事故報告(家賃滞納など)のやり方も様々で管理会社を通さないといけない所もあれば大家さんから

直で保証会社に連絡する形態の所もあります。また事故報告したとしても入金日が保証会社によって

異なっていたり事故報告から3か月経過しないと入金保証しませんなんて保証会社もあったりして

面倒なんです。だから懇意にしている保証会社というのは大家さんによって違いますし大家さんから

「○○保証会社を利用して欲しい」と依頼される事もあります。このように大家さんの意向も保証会社

の選定に絡んでいる事があります。

保証会社について少しだけ書いてみました。最近は保証会社を利用する賃貸物件が多くなっていますので

入居条件が保証会社利用になっていればその辺はあきらめて加入する事になる場合が多くなると思います。

保証会社を選定するのは大部分管理会社です。仲介会社ではない事がほとんどですね。ですから

その管理会社がどの保証会社を利用しているかというのは意外に初期費用や入居後の費用を左右する

理由の1つだったりもします。いずれにしても契約は慎重に行いたいものですね。

それでは今日はこの辺で。

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