月極駐車場を追い出された場合の立退料は?

駐車場の車

今回は駐車場契約の契約解除について少しだけ書いてみようと思います。

車を所有している人にとって駐車場は必須ですね。
マンションやアパートの敷地内に駐車場が併設されている場合もあれば、家の近隣に駐車場を借りている人もいるでしょう。

駐車場というのは青空駐車場や立体駐車場・自走式など幾つかありますが、貸主の都合でいきなり契約解除を告げられるケースが多々あるものです。

 

大家さん側の立場からすれば駐車場は住宅用地と比較すると固定資産税も高く相続税評価としても各種控除が受けにくかったりもしますし、または大家さん側の都合で建物建築や土地売却のために突然駐車場契約を解除したいと告げてくる可能性もあります。

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駐車場契約と立ち退き料

住宅用地であれば貸主は借主に対し6か月~1年前に解約予告をしなければなりませんし、当然それに伴った正当事由が必要になります。
またその正当事由も生半可な理由では認められず、解約をするのにもっともな事由でないと認められません。

また認められたとしても補完的な意味合いで5~10か月分くらいの立退料を借主に提供するのが一般的です。

 

では駐車場の賃貸借契約の場合には住宅用地と同様の事が言えるのでしょうか。

回答としては残念ながら駐車場を追い出されたとしても借主は文句を言えない事になります。

駐車場契約は建物利用を目的とした契約ではありませんので借地借家法が適用されない事になります。
また住宅用地であれば解約にあたって過去の滞納歴や状況(貸主との信頼関係が崩壊されているか等)も考慮されますが、駐車場の賃貸借の場合にはその辺も考慮されません。
あくまで契約書の内容次第ではありますが、突然契約解除されても抗弁はできないケースが多いでしょう。
駐車場契約においては貸主側からの一方的な解除が可能である事を考慮しておくべきと言えます。

もっとも駐車場契約の場合でも解約の条件として「借主もしくは貸主いずれかから 1ヶ月前に書面にて解約を申し入れる」といったような記しがなされている事が通常かと思いますので、いきなり翌日から解除というケースはありませんが、それでも貸主・借主どちらからでも解約の申し入れが可能という事が言えます。

 

 

また駐車場契約にて「立ち退き料」に関しても、基本的に請求できない事になります。
上記のように駐車場契約の場合には貸主側からでも解除申し入れが可能であり、また貸主は立ち退き料の提供や代替駐車場の手配をする義務はないからです。

ですが借地借家法が適用されないという事は一般法である民法が適用される事になりますので、もし立退料が請求できるとすれば契約時の特約で立退料の
提供などが契約書に明記されていれば請求できる事はあるでしょう。

また特約がなくても立退料を請求できる場合もあります。

それは駐車場が立体駐車場等の場合です。
立体駐車場は建築物扱いになりますので借地借家法が適用される可能性があります。
借地借家法が適用されるという事は解約予告も必要になりますし、従前の経過や正当事由の有無・立退料の提供の有無なども考慮される事になるでしょう。

 

ただし立退料というものは住宅地の場合は引っ越し料金や慰謝料的な意味合い・諸手続きが考慮されて5~10か月分という高額な立退料が発生する場合もありますが、駐車場の場合には大掛かりな移動はなく、新たに別の駐車場を借りる事は時間コストや手間を考慮しても住宅地ほどの煩雑さはない為、それほど多額な立退料が発生する事は考えにくいように思います。

もし駐車場契約解除において立ち退き料が発生したとしても、特約等の定めがなければせいぜい賃料の1~2か月分くらいの立退料が妥当な所でしょう。

 

また駐車場契約の場合には宅建業法の適用もありませんので注意が必要です。
そのため一般の賃貸のような重要事項説明も不要ですし、免許を所有している不動産屋が仲介しなくても良い訳です。
その分契約者は契約の際に十分に確認をしてから手続きをする事が望まれます。

 

また駐車場契約には例えば地主さんと懇意にしている場合や、知り合いの空き地を駐車場として利用させてもらっている場合もあるかと思います。
その駐車場を無料で借りていたのであれば当然に立退料の請求は難しく、借地借家法が適用されるのは賃料を支払っていた契約(賃貸借契約)の場合に限られますので、無料で使用(使用貸借契約)の場合には同法が適用される事はないと思います。
さすがに今まで無料で使用していたのであれば立退料まで請求するずうずうしい人はいないかと思いますが…。

 

契約書には様々な特約が記されておりますが、基本的には貸主側に有利な内容で作成されている事が多いものです。
法的に無効なものなのかどうかしっかりと事前に確認してから駐車場の契約をしておきたいものですね。

それでは今日はこの辺で。

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