月極駐車場を追い出された場合の立退料は?

 

今回は駐車場契約の契約解除について少しだけ書いてみようと思います。

車を所有している人にとって駐車場は必須です。マンションやアパートの敷地内に駐車場が併設されている

場合もあれば家の近くに駐車場を借りている場合もあるでしょう。

駐車場というのは青空駐車場や立体駐車場・自走式など幾つかありますが貸主の都合でいきなり契約解除を

告げられるケースもあるものです。特に駐車場は住宅用地と比較すると固定資産税も高いですし相続税評価

としても各種控除が受けにくいので地主さんが建物建築や土地売却のために突然駐車場契約を解除したいと

告げてくる可能性もあります。

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住宅用地であれば貸主は借主に対し6か月~1年前に解約予告をしなければなりませんし当然それに伴った

正当事由が必要になります。またその正当事由も生半可な理由では認められず解約をするのにもっともな

事由でないと認められません。また認められたとしても補完的な意味合いで5~10か月分くらいの立退料を

借主に提供するのが一般的です。では駐車場の賃貸借契約の場合には住宅用地と同様の事が言えるので

しょうか。回答としては突然駐車場を追い出されたとしても借主は文句を言えない事になります。

駐車場契約は建物利用を目的とした契約ではありませんので借地借家法が適用されない事になるからですね。

また住宅用地であれば過去の滞納歴や状況(信頼関係が崩壊されているか)なども考慮されますが

駐車場の賃貸借の場合にはその辺は考慮されません。突然契約解除されても文句は言えない事になります。

ですから立退料に関しても基本的には請求できない事になります。ですが借地借家法が適用されないという事は

一般法である民法が適用される事になりますので立退料が請求できるとすれば契約時の特約で立退料の

提供などが契約書に明記されていれば請求できる事はあるでしょう。

また駐車場とは言っても特約がなくても立退料を請求できる場合もあります。それは駐車場が立体駐車場

等の場合です。立体駐車場は建築物扱いになりますので当然に借地借家法が適用されます。借地借家法が

適用されるという事は解約予告も必要になりますし従前の経過や正当事由の有無・立退料の提供の有無なども

考慮される事になるでしょう。但し立退料というものは住宅地の場合は引っ越し料金や慰謝料的な意味合い・

諸手続きが考慮されて5~10か月分という高額な立退料が発生する場合もありますが駐車場の場合には

大掛かりな移動はなく新たに別の駐車場を借りる事は時間的・煩雑さ等を考慮しても比較的簡易な事が多い為、

それほど多額な立退料が発生する事は考えにくいように思います。別な特約の定めがなければせいぜい賃料の

1~2か月分くらいの立退料が妥当な所かと思います。また駐車場契約には例えば地主さんと懇意にしている場合や

知り合いの空き地を駐車場として利用している場合もあるかと思います。その駐車場を無料で借りていたのであれば

いくら立体駐車場であったとしても立退料の請求は難しいでしょう。借地借家法が適用されるのは賃料を支払っていた契約

(賃貸借契約)の場合に限られますので無料で使用(使用貸借契約)の場合には同法が適用される事はないと

思われます。まぁ今まで無料で使用していたのであれば立退料まで請求するずうずうしい人はいないかと思いますが。。

また駐車場契約の場合には不動産屋が仲介している事も多いものですが立体駐車場の場合は特に貸主からの解約による

立退料の提供をしない旨の特約が契約書に明記されている場合も多いかと思います。しかし立退料の提供は

財産上の給付に該当しますのでこれを排除する特約が契約書に明記されていたとしてもこの特約は無効になります

(借地借家法30条)。契約書には様々な特約が記されておりますが基本的には貸主に有利な内容で作成されている

事が多いものです。事実として法的に無効なものなのかどうかしっかりと事前に確認してから駐車場の契約を

しておきたいものですね。それでは今日はこの辺で。

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