戸建て物件の増やし方?

 

今回は戸建て物件の増やし方について少しだけ書いてみようと思います。

地主さんや地元のオーナーさんが複数の物件を所有している人を見ると一般の方々は「きっと昔からお金持ちの

地主さんなんだろうなぁ」と思う方が多いかもしれませんが一般のサラリーマンの人でも沢山の物件を所有していて

大家さんとして活動している人が実際には多くいます。今回はそんな一般的な物件の増やし方についてです。

沢山の物件を所有していて賃貸すればそれは不労所得となり極端に言えば放っておいていても毎月家賃が振り込まれる

という生活ができるようになります。中には賃貸市場は飽和状態であり空き家がこんなにあるのでは大家業は

将来成り立たなくなるのでは?と考える人もいるようですがそんな事はないかと思います。

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家というのは人が生活する上で必ず必要となるものであり昨今の傾向としては持ち家派より賃貸派が増えています。

35年もの住宅ローンを支払って人生の半分の時間を借金に縛られる生活に潜むリスクを不動産に疎い人も感じ

始めているのでしょう。確かに地方を初め人口は減り始めていますがそれであれば所有する物件の地域を人気エリアに

移せば良いだけの話。賃貸需要が無くなる事はありません。マンションやアパートを賃貸主業とする大家さんも

いますが管理費や修繕積立金の値上がり・集合住宅の供給数の多さを見ればやはり戸建てが有利という事は

言えるかと思います。

さてまず物件を所有すると言えばどのような市場から物件調達するかという事になりますが一般的に言えば

〇ーモや〇ームズ等の不動産ポータルサイトや投資家向けの楽〇ちや健〇家等のサイトがあります。

別の市場でいえば競売や任意売却等の市場もある事でしょう。利回りを考えると競売や任売が有利になる

事も多いのですが占有解除やリフォームを考えると面倒と感じる人も多いはず。また最近の競売市場は

一般価格と近い価格で落札される事も多く望むような価格で落札できる事も少なくなってきました。

任意売却ではなかなか一般の方々にそのような物件情報が入ってくる事は少ないのですが任売物件を仕入れる

には不動産屋と仲良くなるに尽きます。それもCMでやっているような不動産屋ではなく地元で古くから

営業している地域密着型の不動産屋と仲良くなると物件情報が入ればFAXしてもらえる事もあるでしょう。

ポータルサイト等の一般市場から仕入れる事が一番簡単なのですが利回りや価格面を考えるとやはり割高に

なる事が多いものです。提示されている価格をそのままに購入してしまっては大家業から脱落しているようなもの。

実際には売主が泣いてしまうような指値をしていかないと思うように大家業のビジネスは成り立っていきません。

一般向けのポータルサイトと投資家向けのサイトではどちらが良いかと言えば一概には言えませんがどちかと言えば

投資家向けサイトの方が物件調達には向いています。一般サイトでは過去の近隣地域の取引事例を参考に価格が

提示されているのに対し投資家向けサイトでは収益還元価格や積算価格を元に金額提示されているものが多い

からです。今後その物件を元に金融機関からお金を借りて物件を増やしていく事を考えればはやり積算価格や

収益利回り等は無視できない数字になってきます。ではどのくらいの金額で指値をすれば良いかという事になりますが

金融機関は主には積算価格を元にお金を貸す事を考えれば積算という事になります。もちろんその他にも貸し出し

金額や本人の属性や過去の取引等も考慮されますが大家業を始めるからにはその物件を賃貸しその家賃の中からローン

返済していく事になりますのでその物件の積算や収益力が鍵になってきます。

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また投資家向けサイトに掲載されている物件では比較的築年数が経過している物件も多く万一の事態も

考慮しなければなりません。その意味では「土地の積算価格-建物の解体費用」くらいで指値するのが

ベターかと思います。建物の価格は考慮しません。上物は20年も経過すればほとんど経済的価値は

ありませんので飾りのようなものです。いつか更地にしてその土地を売りに出すにしても解体費用が

かかりますので木造で坪4~5万の解体費用がかかるとしたら20坪の物件であれば

100万ほどの解体費用を見込んで指値をしなければならない事になります。金融機関はおよそ土地の市場価格の7割くらいの

貸し出し金額は提示してくれるはずです。また万一大家業が失敗して売りに出すとしても不動産業者は最低でも

市場価格の7割くらいで買い取ってくれるでしょうから賃貸業に失敗しても損は殆どしない可能性が高いです。

解体費用を考えるのであれば道路付けも気にしたいですね。高台立地など重機が入りづらいと余計に費用が掛かる場合も

ありますしもちろん間口も広いに越した事はありません。また最近の金融機関の傾向としては積算だけではなく物件の

収益力も重視する傾向がありますので客付けしやすい物件を選びたい所。例えば駅からの距離にしてもマンション等と

比較すると多少距離は遠くなりがちですがそれでも駅から徒歩15分以内を選択したい所。それ以上の物件は

借り手が検索しない傾向があります。自分だけを主観に物件を選択するのもリスキーですが、それでも自分が

その家を借りたいと感じるかそうでないかというのは大事です。

また市場価格の7割の指値金額で購入する事は容易ではありませんが、この最初の指値で(市場価格の7割くらい)買えるか

どうかが今後物件を増やし続けられるかどうかのカギになってきます。間違っても妥協してはなりません

。一般価格の7割で指値しその物件を担保に金融機関から市場価格の7割程のお金を借り賃借人から毎月受け取る家賃で

ローンを返済しながら金融機関から借りたお金で物件を新たに低い指値で物件調達しまたその物件を担保にお金を借り2件目の

物件の家賃でローン返済しながらまた新たに物件を、、とい成功パターンを崩してしまうからですね。

不動産というものは活用性が高く例えば現金を持っていてもそれを使ってしまえばそれで終わりですが不動産は担保にもなり

担保にしながら他人へ貸し出す事ができ、かつ万一の時には売却でも出来るという多様な面も併せ持っていますのでこの

原理を活用しない手はありません。また複数物件を所有する時に地域を分散させる人がいますが確かに地震リスク等を

考慮するとそのようなやり方もあるかもしれませんがお薦めはしません。自分の土地勘がある地域で複数物件を

所有したほうが例えば物件の修理手配を業者に依頼するとしても1つの業者や不動産屋に一括できるからです。

普段の阿吽の呼吸でスムーズに取引できますし1件の物件のみしか依頼してこない大家よりも複数物件を預けてくれる

大家のほうが修理業者や不動産屋にとっても上客になります。修理金額の単価にも差が出てくるでしょう。また自主管理

大家を目指すのであれば尚更近隣地域に絞るべきかと思います。

しかし3~4件ほど物件を調達すれば大家業にも慣れてくる事かと思いますが大家さんの一番のリスクは物件を増やす事に

熱中してしまいがちな所。例え複数の物件から家賃が毎月振り込まれたとしてもそれは金融機関からの貸し出しが

あっての事であり他人のお金で成り立っている事業である事を忘れてしまいがちです。ある程度物件を所有したら

時には一服する期間を設ける事も大事です。その間にローンを返済し体力を養ってからまた再度物件調達に動き始める

、、自分のペースで大家業を確立していく気持ちも大事だと思います。自分の立ち位置を確認しながらゆっくりと

大家業に励んでいきたいものですね。それでは今日はこの辺で。

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