リノベーション物件って実際どう?

 

今回はリノベーション物件について書いてみようと思います。

最近ではリノベーション物件が増えていますね。老朽化した建物が増え大家さんとしても賃貸に出したい

けど立て替えるだけのお金はないしかと言ってこのままでは入居者が見つからない。。そんな状況下で

人気になっているのがリノベーションです。

リノベーションの意味は修復だけではなくて設備や建物の機能を向上させて付加価値を付けるといった意味

になるかと思います。同じような言葉にリフォームという言葉もありますがリフォームは老朽化した

建物や設備を「元に戻す」意味合いで使われる事が多くリノベーションは修復だけでなく新たに付加価値を付けて

利便性を高めるといった違いがあります。

リノベーション物件のメリットとしてはやはり新築に近い建物に住む事が出来るという点が挙げられる

でしょうか。特に都心部の住宅は新たに土地を購入しようとしても好立地は他社が抑えているため

なかなか良い立地に購入する事が困難です。中古物件でしたら古い物件であればまだまだ物件があります。

特に現在では空き家対策が進められておりますが、空き家や老朽化物件の今後の対策としてもリノベーションは

注目を集めています。また借主さんの立場としてもリノベーション後の新築同様の綺麗な物件に住む事ができますし

家賃も新築の6~7割位が相場になっているので借りやすいという利点もあります。また元々はその物件は

入居者の借り手が付かずに放置されていた物件も多いので、家賃の交渉が効きやすいという部分も見逃せません。

また建物の老朽化が進めば建物は見えない部分に色々な欠陥や傷みが生じるものですが特にフルリノベーション

工事を行えばその工事過程でシロアリを発見したり雨漏り箇所を修復できたり腐敗した柱を交換できたりと建物の

不具合を発見できる可能性もあるでしょう。またデザイナーズマンションが若年層を中心に人気ですが

リノベーションを施し内装を自由に変えたりする事もできますし、設備も交換する事が普通なので

新しい設備を使用できる事も多いかと思います。古い物件ですとお風呂がユニットバスやキッチンのシンクが

狭かったり2口コンロのものが多かったですがお風呂やキッチン・トイレ等の水周り設計も変更できる事も利点の1つです。

また昔の物件は和室を含む2Kなど部屋を複数の仕切り間取りにする事が多かったものですが最近の主流は大きめの部屋を

主室にしたい傾向もあり2K→1LDK洋室など間取りを変更できる事もリノベーションのメリットとして挙げられます。

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またリノベーション物件は通常は築20~30年経過している物件が多いので通常であれば大家さんも

住宅ローンにしろアパートローンにしろ返済が終わっている物件が多いかと思います。もちろんリノベーション工事

に新たに借り入れを行っている可能性も確かにありますが抵当が打たれていない限り、競売に陥って借主さんが

追い出される可能性も少ないでしょう。但しリノベーション物件は言ってみれば借主に見える部分を中心に

修復しているものが多く、例えばお金のかかる給排水管などは工事過程で修復しない事が多いのも事実です。

また基本的には柱や梁など中心部は変えない事も多く、現在の耐震性能基準に合致していない事が多いのも

特徴です。また不動産屋の中には悪質な店になれば建築当時の築年数を記載せずにリノベ工事時からの

築年のみを記載している場合もあり建物の本来の性能が目隠しされているケースもあります。

また最近ではセルフリノベーション物件も人気があります。通常のリノベーション物件はあくまで大家の

イメージの元に建物が完成するものですが、セルフリノベーションは借主さんが自分の思い通りの部屋に

改装していくリノベ形態です。最近主流のシェアハウスやルームシェアに改造したいという希望も多く

今までの賃貸=部屋内の造作変更不可というイメージを一新し新たな借主の募集方法として注目を集めて

います。特に大手ではリノベ物件に着目し独自の路線で借主を獲得しているようです。

しかしこのようなセルフリノベーションも含め、やはりその外観の見栄えや設備の新しさに目が奪われてしまい

肝心の耐震性や老朽化に配慮せず賃貸契約を決めてしまう事が多いように思います。またセルフリノべーションは

特に退去時の原状回復義務などの線引きが曖昧になってしまう事も多く、どこからどこまでのリノベーションを

借主が行うのか・大家負担の設備はどの設備を指しているか・退去時のルームクリーニング費用や敷引き特約の

有無などの費用負担をお互いにしっかりと明確にしておく事が肝心になってきます。また目安としても

1981年以前の耐震法制定以前に建築された建物は耐震性に不安があるとされているケースもあり、

見た目には判断が付きづらい事が多いものです。確かにリノベーション物件は綺麗で割安な物件も多いかも

しれませんが、元々は老朽化物件に手を施した物件であるという事を念頭において物件選びをしたいものです。

今後は空き家問題が発展する最中、リノベーション技術の向上にも期待していきたい所ですね。

それでは今日はこの辺で。

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