友人に部屋を又貸ししたら契約解除される?

男女が寝ている写真

今回は部屋の転貸(又貸し)について書いてみようと思います。

当然ではありますが賃貸の部屋に住む入居人は契約書上に記載されている借主本人である事

が基本です。

契約時にどのような借主さんが住むのか事前に取り決めてあるのですから当たり前ですね。

ですから契約上の借主さん以外の人が住んでいるという事は契約違反という事になります。

例えば友人や知人・兄弟等に部屋を貸すケース等が考えられますが、問題はないのでしょうか。

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なぜ又貸し(転貸)がいけないのか

しかし実際には契約書上の名義人と違う人が住んでいるというケースは意外に多いものです。
例えば借主さんの彼氏・彼女や友人が住んでいる場合もありますし、全くの他人に転貸目的で部屋を貸しているケースもあります。
また貸しているとまではいかなくとも一時的に友人などを数日間宿泊させているという場合もあるでしょう。

このような転貸行為は契約違反となる可能性があります。
民法上でも以下のように取り決められています。

民法612条

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる

 

実際には一時的な宿泊等は大きな問題にならないケースも多いですが、いずれにしても借主さん以外の人が入居する事はNG行為です。
上記のように法律としてルールが決められている他にも、契約書にも部屋の又貸しは禁止事項として挙げられているケースが多く、大家さんに無断で勝手に第三者に部屋を貸してはいけません。

また例えば友人に部屋を貸したとしても、その友人が家賃を滞納した時には借主が支払いをしなければならないケースも多いですし、部屋の設備等を破損させた時などにも状況によっては借主が負担しなければならない可能性もあります。

もしくは借主以外の人が居住しているとなると隣人とトラブルになった場合にも困りますし、居住人数が多い場合には部屋の汚損度合いや設備の消耗度合いも変わってきます。
建物内の共有スペースの利用人数も変わってきますし、一度転貸を許すと他の部屋の入居者からも同様の転貸申し入れが入る可能性も少なからずあります。

 

また貸主側からしてみれば一番怖いのは、属性が誤魔化されている可能性がある事です。
例えば反社会勢力の人物や外国人滞在者など、自分の属性では部屋を借りられない人物が、他人に代理として賃貸契約を頼み、契約後に自分が居住するといったパターンが想定されます。その場合には入居後に様々なトラブルが予想される為、たとえ家賃が毎月入金されているとしても、やはり転貸自体を許可しない方が得策と言えます。

そのため大家さん側としては、契約書などに転貸行為などについて厳しく対処する旨(例えば部屋の一部でも転貸を認めない等)を記載しておくべきでしょう。

又貸しをすると契約は解除される?

又貸しが発覚した場合、その賃貸契約は解除されてしまうのでしょうか。

実際には契約違反だからと言って即刻退去させられるかと言えば、それはなかなか難しい所です。

事前に貸主さんの承諾があった場合にはもちろん解除できないですし、承諾がなかったとしても、背信行為と認めるに足らない特段の事情がある場合や、貸主さんと借主さんの間の信頼関係が崩壊したとみなされるほどの事情がなければ契約解除できないケースが多いでしょう。

どの程度でお互いの信頼関係が崩壊したとみなされるかは難しい所ではありますが、大家さんが被る不利益の度合いや転借人の人間関係・部屋の利用状況や今までの経緯など様々な事を勘案して判断されます。
例えば、「家族に一時的に部屋を貸していた」といったケースや、「転貸をしてもやむ負えないと認められるような事情」といった事実がある場合には、上記の信頼関係の崩壊とまでは言えないケースが多いかと思われます。

また大家さんが無断転貸の事実を知りながら普段通りに家賃等を請求していれば、その転貸を承諾したとされる可能性すらあります。

 

転貸(又貸し)について挙げてみました。

貸主からすれば契約時には契約者・入居者の属性等はきちんと確認しておくべきと言えますし、借主からしても他人に又貸しをする事は自分に被害が及ぶ可能性もあります。要するに又貸しは貸主・借主双方にとってあまり良い事はないと言えるでしょう。

もしどうしても一時的に部屋を人に貸す事に特別な事情がある場合には、無理を承知で一度大家さんや管理会社に相談してみましょう。

無断で同居や又貸しをする事は後々のトラブルになりますからね。
感情のこじれから大きなトラブルに発展しないよう、普段から事前の話し合いを心掛けたいものです。

それでは今日はこの辺で。

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