大家や借主が破産した場合はどうなる?

 

今回は大家さんや借主さんが破産した場合について書いてみようと思います。

破産なんて他人事のように感じる人も多いかと思いますが多くの人が破産宣告をしています。

特に大家さんなんてお金持ちで優雅な立場のように思う方もいるかもしれませんが実際には経営が

うまくいかず借金で首が回らない状態の大家さんもいます。

まず大家さんが破産した場合についてですが、借主さんは基本的にはその部屋にそのまま住み続ける事が

出来る事になります。大家さんが破産宣告をすると破産管財人が選任されます。家賃については何も通知が

ない場合には今まで通りそのまま大家さんに支払い続けるケースもありますし破産管財人に支払うようになる

ケースもあります。また抵当権が設定されていた物件であれば金融機関が家賃を差し押さえて金融機関に

家賃を支払うようになる場合もありますし任意売却が行われて物件所有者が変わった場合には新しい大家さんに

家賃を支払っていく事もあります。いずれにしても管財人の通知や連絡等に応じて話を進めていく事になるでしょう。

ただし借主さんが入居する前から物件に抵当権が設定されていて競売が実行され所有者が変わった場合には

その部屋を立ち退きしなければならないケースもあります。退去までに通常は6か月間の猶予はあるものの

立ち退きをしなければならない場合がある事は覚悟しておきましょう。そのためにも賃貸契約時には物件に

抵当権が設定されている物件なのかどうかも確認しておきたい所ですね。

また借主さんが破産した場合についてですが基本的には借主さんが破産したからと言ってすぐに契約を

解除される可能性は低いでしょう。また賃貸借契約書に「破産した場合には契約解除する」旨の特約があったとしても

その特約自体が無効とされている過去判例もあります。この点でも借主さんがいかに借地借家法等の法律下で

手厚く保護されているかがわかります。ただし破産を理由に契約を解除される可能性は極めて低いとしても

他の理由で契約解除されるケースはあり得ます。例えば破産者と言えば当然金銭的に厳しい状況下にある

人がほとんどかと思いますので家賃滞納を理由に契約解除されるケース等です。一般的には家賃滞納は

3か月以上の滞納があった場合には契約解除事由である信頼関係の崩壊と認められる傾向がありますので

滞納を長く続けている借主さんはそれを理由に退去を余儀なくされる可能性は高いでしょう。

いずれにしても不測の破産に陥らないよう、生活設計や金銭管理は日頃からしっかりと行っていきたいものですね。

それでは今日はこの辺で。

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