個人名義の部屋を事務所に変更したら転貸になる?

 

今回は部屋の転貸について書いてみようと思います。

最近ではネットやスマホ等の影響により個人で開業する人が増えていますね。

在宅ワークは特に多くなっており副業としてクラウドワークスやランサーズ等で副収入を得ている人も

いれば本業として自宅兼事務所を設立して活動している人もいます。

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自分の部屋を事務所として利用する事ができれば別に事務所を借りて家賃を支払うよりも

二重に家賃を支払わなくて済みますし移動もしなくて済みますね。特に今後は事務所を別に借りる

メリットは薄れてきそうな気もします。

さて自分の居住用として借りている部屋を大家さんに無断で事務所としてしまった場合はどうなる

でしょうか?法人名義になるケースもあるでしょうし今までに無かったお客様の来客があるケースも

多くなるかもしれません。

まず個人名義の部屋を法人名義にする場合には建物を転貸するか賃借権を譲渡するという事になります。

どちらにしても大家さんの承諾が必要になるので事前に大家さんにその旨を話し、承諾が取れていれば

何の問題もありません。しかし事務所仕様として認められていない建物も多いですし、事務所仕様とすると

敷金や保証金の預け入れ等が別途必要になるのではないか?と不安を抱える人もいるかもしれません。

また基本的には民法では勝手に第三者に転貸したり無断で賃借権を譲渡した場合には大家さんは契約を解除

できると定めています。しかし過去の判例を見ると、すぐに契約を解除できる訳ではなく借主の行為に「背信的行為と

認めるに足りない特段の事由がある時は賃貸借契約の解除は認められない」と定めています。

借主の権利は強く少しくらいの事では契約解除事由には当たりません。例えば法人名義に変わったとしても

実権者が前借主と変わっていなかったり部屋の使用状況に変化がなかったり賃料も変わりなく前借主が

支払っていたりした場合には背信的行為と認められる可能性は低くすぐに賃貸借契約を解除されるケースは

少ないでしょう。逆に今までの借主がその事務所の経営から外れたり経営者や営業形態に変化があった時には

背信的行為と認められ契約を解除される可能性が高くなるという事は言えるかと思います。

少し細かいお話になってしまいましたが要するに事前に大家さんの許可を取れれば何の問題も起こりません。

事前にきちんと相談してから物事を進めていきたいですね。それでは今日はこの辺で。

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