住宅ローンは危険?

 

今回は住宅ローンについて書いてみようと思います。

結婚など世帯を持つと特に住宅購入の為に住宅ローンを組む人が多いですね。

数千万もの物件を購入する決意をする訳ですから傍から見ててすごいなぁと思います。

最近では金利が下がってきた事もあり住宅購入を検討している人も多いのではないでしょうか。

3000万程の物件を購入しても30年返済で毎月7~8万円の返済。

賃貸で家賃を毎月払い続けるよりは自分の資産になるのでお得ですよ~という昔からの売り文句に

購入を考えてしまう人もいるのかもしれません。

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住宅ローンが一概に悪い訳ではありませんが反面リスクが高い事も事実です。

まず第一には当然ですが金利上昇リスクですね。今は低利が続いていますが今後も同じような状態

とは限りません。現在は7万円台の返済だったとしてももし金利が2%台にも達すれば返済額は10万円

前後に迫ってきます。バブル期のように6%台になる事はなかなか考えずらいとしても金利上昇リスクは

軽視出来ません。

また返済期間中に収入が減少する可能性もあります。一般的な住宅ローンは30~35年。

その間に転職を余儀なくされる可能性もあればボーナスカット・リストラ・転勤など様々なケースが

想定されます。30年間に何が起こるかなんて事は誰にも予想できません。どのような事情があれ

毎月の返済だけはきっちりと請求が来ます。また縁起でもない話ですが新婚当初はラブラブな2人でも

数十年の間に男女間の関係は大きく様変わりします。離婚の危機が訪れれば購入した家はどうするのか・

どちらが返済を続けるのかの問題は残り続けます。離婚をしたとしても家は財産分与の対象になるため

ローンを夫の名義で組んでいたとしても妻が保証人であれば夫が支払困難になれば妻に請求がいく事に

なりますし返済がお互いに返済困難であれば家の売却も考えなければなりません。普通に売却できれば

まだしも難しければ任売など相場より低い値で売却しなければならないケースもあり売却できても残債が

あればそのまま返済は続きます。現実的に築15~20年を経過していれば希望価格で売却する事は

中々困難でしょう。

そんなこんなで何とか30年後に返済が完了したとしてもその時の家自体の価値はどうでしょうか。

一般住宅の木造建築は22年が耐用年数でローン完済時の建物自体の価値はほぼ0と言っても良いでしょう。

耐用年数は減価償却という税法上の目安だったにも関わらず実際の取引現場でも建物価値は耐用年数と比例

して下落していくという不思議な慣習が続いています。もちろん経済的な価値だけで評価するのは一部誤りが

あると思いますし海外等ではむしろ時間の経過と共に不動産の価値は上昇するという見方もありますが、

少なくとも日本国内では家を購入した瞬間から建物の価値は目減りしていく構図になっており、尚且つ30年

後には建物にガタがきている事は普通でありメンテナンスは必至。子供に引き継ぐには相応の補修費用も

見込まなければなりませんし状況によっては新たに建て替えも検討する必要があります。

そもそも住宅の購入に夢や幻想を抱く事自体が不思議な感じもします。家の購入に際して夢のマイホーム・

一世一代の買い物というフレーズはよく聞きますが、そもそも家というものはそんなに一生をかけて

購入する物でしょうか。個人的にはしっかりとライフラインが整っていて頑丈な家であれば

中古でも良いと思いますし20年経過していても良質な住宅は沢山あります。地方等でも100年近く

立派に建っている家もあれば歴史的建造物であれば木造でも1000年建っている建築物もあります。

土地値だけで購入する方がまだ賢明だと思う節もあれば片隅にはちょっとした容積率オーバーや調整区域物件・

違法建築物件など二束三文で売りに出されている物件でもゆったり住める物件は沢山あると思います。

もしくは賃貸オンリーでその時の状況に合わせて生活拠点を柔軟に変えていく方が利点が多いという見方も

あるでしょう。

30~35年というのはとても長い年月でその間に何が起こるかは誰にも分かりません。人生の半分を

ローンに委ねるというのはリスクが大きい。反面、返済が滞った際には住宅は担保に取られている訳ですから

金融機関は損をせずリスクは全て購入者が負っています。

住宅ローンを組む事がいけない訳ではありませんが色々な選択肢の中から住宅の購入を考えた場合、

数十年のローンを組んでまで家を購入する事に疑問を感じてしまう人も多いかと思います。

多額のお金を出費して購入するものですからしっかりと検討した上で住宅を購入したいですね。

それでは今日はこの辺で。

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