住宅ローンは危険?

今回は住宅ローンについて書いてみようと思います。

結婚など世帯を持つと特に住宅購入の為に住宅ローンを組む人が多いですね。

数千万もの物件を購入する決意をする訳ですから、ローンを組む時は決心が

必要だったかと思います。

最近では金利が下がってきた事もあり住宅購入を検討している人も多いのでは

ないでしょうか。3000万程の物件を購入しても30年返済で毎月7~8万円

の返済。よくあるフレーズとしては「賃貸で家賃を毎月払い続けるよりは将来に

自分の資産になるのでお得ですよ」等という昔からの売り文句に、ついつい購入を

考えてしまう人もいるのかもしれません。

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住宅ローンはリスクが高い?

住宅ローンが一概に悪い訳ではありませんが、反面リスクが高い事も事実です。

まず第一には当然ですが金利上昇リスクを考える必要があります。今は低利が続いて

いますが、今後も同じような状態とは限りません。現在は7万円台の返済だったと

してももし金利が2%台にも達すれば返済額は10万円前後に迫ってきます。

バブル期のように6%台になる事はなかなか考えずらいとしても金利上昇リスクは

軽視出来ません。

 

また返済期間中に収入が減少する可能性もあります。一般的な住宅ローンは30~35年。

実に人生の半分とも言える長い年月です。その間に転職を余儀なくされる可能性もあれば

ボーナスカット・リストラ・転勤など様々なケースが想定されます。30年間に何が起こるか

なんて事は誰にも予想できません。しかしどのような事情があれ毎月の返済だけはきっちりと

請求が来ます。

 

また縁起でもない話ですが、新婚当初はラブラブな2人でも数十年の間に男女間の関係は

大きく様変わりします。離婚の危機が訪れれば購入した家はどうするのか・どちらが返済を

続けるのかの問題は残り続けます。また離婚をしたとしても家は財産分与の対象になるため

ローンを夫の名義で組んでいたとしても妻が保証人であれば妻に請求がいく可能性もありますし

返済困難であれば家の売却も考えなければなりません。

 

また普通に売却できればまだしも、できなければ任意売却など、相場より低い値で売却し

なければならないケースもあり、売却後も残債があればそのまま返済は続きます。

現実的に売却時に築15~20年を経過していれば希望価格で売却する事は中々困難でしょう。

 

様々な危機を乗り越え、何とか30年後に返済が完了したとしても、その時の家自体の

価値はどうでしょうか。一般住宅の木造建築は22年が耐用年数でローン完済時の建物自体

の価値はほぼ0と言っても良いでしょう。耐用年数は減価償却という税法上の目安だったにも

関わらず実際の取引現場でも建物価値は耐用年数と比例して下落していくという不思議な

慣習が続いています。もちろん数字だけの経済的な価値だけで評価するのは一部誤りがある

と思いますし、海外等ではむしろ時間の経過と共に不動産の価値は上昇するという見方も

あります。子供のために残した財産のつもりでも、ひょっとしたらそれがお荷物になっている

可能性も考えられます。

 

少なくとも日本国内では家を購入した瞬間から建物の価値は目減りしていく構図に

なっており、尚且つ30年後には建物にガタがきている事が普通でありメンテナンスは必至。

子供に引き継ぐには相応の補修費用も見込まなければなりませんし状況によっては新たに建て替え

も検討する必要があります。

 

またそもそも住宅の購入に夢や幻想を抱く事自体が不思議な感じもします。家の購入に際して夢の

マイホーム・一世一代の買い物というフレーズはよく聞きますが、そもそも家というものは

そんなに一生をかけて購入する物でしょうか。

個人的にはしっかりとライフラインが整っていて頑丈な家であれば中古でも良いと思いますし、

20年経過していても良質な中古住宅は沢山あります。地方等でも100年近く立派に建っている

家もあれば、歴史的建造物であれば木造でも1000年建っている建築物もあります。

 

また中にはちょっとした容積率オーバーや調整区域物件・違法建築物件など二束三文で売りに出されて

いる物件でもゆったり住める物件は沢山あると思います。もしくは家の購入は一切考えず、賃貸オンリー

でその時の状況に合わせて生活拠点を柔軟に変えていく方が利点が多いという見方もあるでしょう。

多くの選択肢がある中で、どうしても新築の住宅ローンを組まなければならない理由というのは

意外と少ない事に気付きます。

 

30~35年というのはとても長い年月でその間に何が起こるかは誰にも分かりません。

人生の半分をローンに委ねるというのはとてもリスクが大きいものです。反面、返済が滞った際

には住宅は担保に取られている訳ですから、金融機関は損をせずリスクは全て購入者が負う事になります。

決して住宅ローンを組む事がいけない訳ではありませんが、もしローンを組む際には将来のビジョンを

しっかりと組んだ上で購入を検討したいですね。それでは今日はこの辺で。

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