居住用物件なのに事務所として利用しているって?

居住用物件なのに事務所として利用しているって?

今回は居住用物件を事務所として使用するケースについて書いてみたいと思います。

お店経営や会社運営を考えている人にとっては店舗や事務所を賃貸として借りることが

一般的かと思います。将来的にどうなるかもわからないビジネスのために店舗物件を

最初から購入してしまうのはやはりリスクが高いもの。

自宅で開業されている人もいますが、やはり多くの従業員がいたり、もしくは会社の信用補完の

意味合いとしてオフィスを借りる人もいるでしょう。

居住用物件よりは当然物件数自体が少ない為に、店舗や事務所探しは難航する事も少なくありません。

また賃料も居住用より多少高めになるケースもあり、中には居住用物件を家主に内緒で店舗や事務所

として利用している人がいるのも事実です。

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私も昔、若い頃に事務所運営を開始する際に登録だけの名目上の安い事務所が必要だった事があり、

とある歯医者の1階倉庫(賃料1.5万位)を事務所にさせて欲しい旨を頼みましたがNGを出された

経験がそういえば昔ありました(苦笑)。家主とすればテナントには入って欲しくないという意向

だったかと思いますので、今考えると断られて当然だったのかもしれません。

事務所利用と一言に言ってもその利用用途は借主によってニーズは様々です。

店舗のように日常的に利用し来客を含むものもあれば、事務的な作業だけを行うスペースとしての

事務所・または一切来客がなく便宜上、郵便受けに社名プレートだけ掲示させて欲しい場合等、

借主によってその希望は様々です。

 

さて居住用物件を勝手に事務所等で使用していた場合ですが、当然にこれは契約違反という事になります。

契約違反ですから契約解除になるのでは?と考える人もいるかもしれませんが、この程度の事では

通常は解除にまでは至りません。やはり契約解除に至るまでには貸主と借主の信頼関係の崩壊が認め

られる状態である事が必要であり、特に事務所使用としているからと言って住居としての従前の使用

状況とほとんど変わらない状況下では信頼関係の崩壊とまでは中々認められないでしょう。

ただしこれが一般的な事務所や店舗のように日常的に不特定多数の顧客の出入りがあったり、商品等が

頻繁に搬入される・貸主の再三の注意にも従わないような使用状況であれば、信頼関係の崩壊が認められ

契約解除に至る可能性もあるかと思います。要はやはり居住用物件を勝手に事務所使用にしてはダメって

事ですね。

また借主からすればきちんと家賃も支払うのになんでダメなの?って思う方もいるかもしれませんが、

まずは居住用物件を事務所や店舗として使用されてしまうと、不特定多数の人がその部屋に出入りする

事になり、場合によっては風紀が乱れたり周囲の部屋から苦情が入る可能性もあります。周囲住民から

すれば常に知らない人が建物を出入りしているのは正直気味が悪いと感じる事もあります。

またその使用により騒音が生じたり飲食等で異臭が発生したりすると、近隣にも迷惑がかかります。

もしくはそもそも居住用と事務所・店舗用とでは部屋や設備の使用頻度も異なるため、家主としても

心配なところです。

また家主からすれば居住用と事務所では税率等も変わってくる可能性があります。課税・非課税の

判断は個人に貸すか、事業者に貸すかではなく、あくまでもその貸家がどのように利用されるかに

よって決まります。居住用と事務所用では敷地面積の考え方が異なるので事務所の方が固定資産税が

高くなるケースがありますし、消費税も居住用であれば家賃収入は非課税でも事務所であれば消費税

がかかってきます。税金面でも家主が負担する割合が多くなるんですね。だからもし借主が黙って

事務所に変更していたら、家主は脱税行為と取られてしまう可能性もあるという事になるでしょう。

 

また仮にもし家主が事務所使用OKと言ったとしても、その建物の管理規約で事務所NGだったと

したら、入居後に苦情が発生する可能性は大いにあるでしょう。もし管理組合に容認されるとしても

かなりの悪条件を受け入れた上での容認になるケースも考えられ、それであれば最初から事務所仕様の

物件を借りていれば良かった、なんて事にもなり兼ねません。

最近では脱会社組織でフリーランスやSOHOの人も多いので、手軽な事務所を必要とする人もいる

かと思います。確かにちょっとした事務所使用であれば黙認されるケースもありますが、安易に居住用

を事務所使用に変更しようとはせず、最初から事務所仕様物件を選択するようにしたいですね。

もしくはどうしても希望の物件が居住用である場合には、管理会社等を通して家主などにじっくりと相談

をしてみる事から始めるべきかと思います。後々になって周囲から苦情が入り事業継続が難しくなっては

元も子もないですしね。最近ではテナント不況も多いので意外と大家側が柔軟に話を受け入れてくれる

ケースもあるかも?それでは今日はこの辺で。

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