賃貸は何年契約?賃貸で2年契約が多いのはなぜ?

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今回は賃貸の契約期間について少しだけ書いてみようと思います。

通常お客様がお部屋を借りようと思ったらその賃貸借契約期間は2年の事が多いかと思います。
もちろんそれ以外の期間もあるかと思いますし、定期借家契約などの場合には2年に縛られない事も多いでしょう。

ですがなんで2年?と思う方もいるはずです。

1年や3年でも良いはず。
なんか2年って逆に中途半端な感じもしますね

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賃貸は何年契約?

まず賃貸の契約について確認をしておきます。

賃貸の契約では主に「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。

一部の物件を除き、通常の契約では普通借家契約が多くを占めます。

 

普通借家契約

  • 契約期間は1年以上で設定する(契約期間を1年未満とした場合には「期間の定めのない契約」になる)
  • 一般的には2年契約が多い
  • 貸主からの解約には正当事由が必要(解約がなければ更新される)

定期借家契約

  • 契約の更新がない契約。契約期間が終了した時点で契約が終了する(再契約は可能)。契約期間は自由に定めることができる。
  • 公正証書等の書面によって契約する必要がある
  • 借主からの途中解約には転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情が必要(床面積が200㎡未満の居住用建物に限る)

 

なお、通常の賃貸契約においては上記の「普通借家契約」が多くを占めます。

契約期間については本来は3年や5年でもかまいませんが、現在では2年契約が主となっています。

定期借家契約の場合には契約期間が終了すれば賃貸契約が終了するため、貸主が将来的に建物を使用する予定がある場合や、問題がある借主への契約解除や明け渡し訴訟もスムーズになるといったメリットがあります。

ですが借主の立場からすれば定期借家契約は不安定な契約と考えられてしまう事も多く、やはり普通借家契約で2年程度の契約を更新していく形が一般的となっています。

 

賃貸で2年契約が多いのはなぜ?

それでは賃貸契約が2年である理由にはどのような点が考えられるでしょうか。

以下に挙げてみます。

 

期間の定めのない契約

まず理由として一番大きいものは契約期間が1年未満のものは「期間の定めのない契約」とみなされてしまいます。(借地借家法29条)

第二十九条

期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。

せっかく期間を定めても、契約期間が1年未満の契約の場合には、期間区切りなしの契約となってしまう事になります。

これも借主保護の色が強いためと言って良いでしょう。

結果として1年では期間の定めのない契約となってしまう、かといって3年では期間として長すぎる=結果として2年契約が多いというのが大半の見方かと思います。

 

更新料

2つ目に更新料の存在があります。

1年未満契約では期間の定めのない契約という事で更新が行えない=不動産屋や大家さんが更新料や更新事務手数料のお金を徴収しにくい、という事が考えられます。

更新料というのは大家さんが受け取るものと考えている人も多いですが、実際には不動産屋も事務手数料等の名目で半額程度は受け取るケースが多いです。

更新料が賃料1か月分としたら、0.5か月分は不動産屋の手数料となる事が多い訳です。

期間として考えても、3年契約ごとの更新では期間が長すぎます。

かといって1年未満の契約では更新手続きが不要となってしまうので2年契約にする、という流れになるのも自然な気がします。

 

入居期間の影響

3つ目に単身世帯の平均入居期間が2年くらいというデータもあります。

ファミリー物件の平均入居期間は4年ほどになるのですが一人暮らしではそれほど長く居住しない傾向があります。

平均的な居住期間に照準を合わせて2年という契約期間が設けられているものとも考えられます。

 

ちなみに火災保険なんかも契約時に同時に加入する事が多いかと思いますが、火災保険の契約期間も不動産屋で契約すると通常は2年契約が一般的となっています。

ですがこれは火災保険が最初から2年契約と決まっている訳ではありません。

どちらかというと賃貸借契約の2年契約に合わせて不動産屋が火災保険も2年更新のものを勧めているのです。

火災保険を借主に加入させると、保険会社から不動産屋に歩合が入ったりしたりと色々と事情があります。

 

2年未満で解約をすると違約金がかかる?

バツ印を持つ人

たまに「契約期間が2年だから、2年未満で解約をすると違約金がかかる」と考えている人がいるようです。

ですがそのような契約は殆どありません。

通常の場合は1か月程度前に申し出る事により解約をする事ができますし、違約金が発生する事はほぼありません。

 

ですが契約書の特約等で違約金の設定がなされていれば発生する可能性はあります。

例えば初期費用があまりにも安かったり、フリーレント等の場合には、契約時に違約金の有無も確認した方が良いでしょう。

2年契約だからと言って、必ずしも2年住まなければならないと勘違いされている人もいるようですが、そのような事はなく途中解約も可能です。

 

賃貸は何年契約?まとめ

賃貸の契約というのは少しややこしいですね。

面倒だから最初から契約期間なんて定めなければいいんじゃない?と考える人もいるかもしれませんが、期間毎にその都度契約を見直すという事はお互いにとっても大切な事ですし、また連帯保証人等への保証契約継続の意思確認の意味合いもあったりします。

特に更新月前は金欠に陥りやすい借主さんが多いので、あらかじめ計画的にお金を貯めておくようにしたいですね。

2年契約だから特別に損が生じるという事ではないので、そのあたりは安心して契約して良いかと思います。

 

また賃貸では契約期間も確かに大切ですが、これからお部屋探しをする方は不動産屋選びも大切です。

不動産屋選びによって物件数や担当者の対応も全く異なりますし、初期費用も数万円単位で変わってくることもあります。

特にこれから長い期間住むお部屋を借りるにあたっては、不動産業者はきちんとした会社を選んでおきたい所です。

こちらの記事でもおすすめの不動産会社・サイトをご紹介していますので参考にしてみてください。

参考記事:おすすめの不動産会社をタイプ別に解説

 

契約期間を含め、内容はきちんと確認してから契約を締結するようにしたいですね。

それでは今日はこの辺で。

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