賃貸で連帯保証人が死亡した場合の手続きは?家賃債務はどうなる?

書類

今回は連帯保証人の死亡について挙げてみようと思います。

賃貸の契約では連帯保証人を付ける事が普通です。

最近の賃貸契約では保証会社の利用する事が多くなっていますが、保証会社を利用する場合でも連帯保証人も併せて求められる物件が多くなっています。

連帯保証人は通常は契約者の親族の場合が多いかと思いますが、もし連帯保証人が死亡してしまった場合には、どのような手続きが必要になるのでしょうか。

また家賃債務等はどうなってしまうのでしょうか。

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賃貸で連帯保証人が死亡した場合はどうなる?

まず契約期間中に連帯保証人が死亡した場合には、新たに連帯保証人を立てる必要があるのでしょうか。

民法では以下のような定めがあります。

民法450条

「債務者が保証人を立てる義務を負う場合、保証人に支払能力が無くなった場合には、債権者は債務者に対し、代わりの保証人を立てることを請求することができる」

また賃貸の契約書面上でも以下のような記載がある事が多いです。

「借主は、その連帯保証人が死亡・無資力・所在不明等の理由により連帯保証の責を果たし得ない状況になった場合には、速やかに連帯保証人を変更しなければならない」

そのためもし連帯保証人が死亡したとなれば、基本的に借主は新たに連帯保証人を確保する必要があります。

 

連帯保証人を用意できない場合は?

連帯保証人が死亡し、借主が新たに連帯保証人を用意できない場合にはどうなるのでしょうか。

 

ここでも民法451条では以下のような定めがあります。

「債務者が保証人を立てられないときには、他の担保を提供して、その代わりとすることができる」

この「他の担保」とは質権や抵当権等を示しています。

借主に土地や建物などがあれば、貸主はそれを担保に入れるように請求することができます。

 

またもしそれが出来ない場合であっても、連帯保証人としての債務はその「相続人」に継承される事に注意が必要です。

つまり連帯保証人に相続人がいて相続放棄をしない限り、相続人が連帯保証人としての地位も引き継ぐことになり、家賃債務等があればその請求は相続人にいく可能性があります。

その為すでに借主に未払賃料等があれば、その分も連帯保証人の相続人が保証する必要があり、またその後(更新後)の未払賃料等についても、その相続人が保証していかなければならない事が通常です。

連帯保証人が死亡した場合であっても保証債務は消滅せず、その相続人が保証債務を承継する事に留意しておく必要があります。

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連帯保証人を立てない事で、契約解除される事はある?

それでは借主が連帯保証人をどうしても用意する事ができず、貸主が契約解除を申し入れてきた時はどうでしょうか。

賃貸借契約を解除するには、「賃貸人(大家さん)と賃借人(借主さん)との間の信頼関係を破壊するような重大な契約違反があった場合」に解除ができるとされています。

つまり日常のちょっとしたルール違反程度では契約解除はできないというのが通常です。

 

この点の似た事例として、過去の判例「東京地方裁判所平成26年7月17日判決」の例があります。

この裁判では、借主が連帯保証人を立てない事につき、貸主が契約解除できるかどうかが争点になりました。

結果としては、借主が貸主からの督促にもかかわらず6か月間も連帯保証人を立てずに、また連帯保証人を確保するための努力をしなかった等の事実があった事から、貸主と借主との間の信頼関係が崩壊しているとして、貸主からの契約解除を認めています。

 

そのため連帯保証人がいないからと言って即契約解除とする事は難しいものの、借主が家賃滞納を繰り返していたり、貸主側からの保証人確保の要求に応じる姿勢が全くないような場合には、信頼関係の崩壊とみなされて契約解除となる可能性がある点に注意が必要です。

 

家賃滞納があり、相続人が相続放棄した場合は?

ハンマー

借主が家賃滞納をしていて、死亡した連帯保証人の相続人が相続放棄をした場合はどうでしょうか。

貸主は相続人達に対して滞納している賃料の支払いを請求することは出来ないのでしょうか。

 

結論としては相続人が相続放棄をした場合には、最初から相続がなかったものとして扱われるので、借主の滞納賃料や死後に発生する原状回復費用等について、貸主は請求することはできません。

つまり相続放棄後は、大家から滞納家賃の請求があっても支払う必要はないという事になります。

ですがもし相続人の財産から滞納家賃分を支払ってしまったり、相続財産を処分してしまった場合には相続放棄をすることが出来なくなる可能性がありますので注意が必要です。

 

連帯保証人が死亡していても更新はできる?

テラスハウス

それでは連帯保証人が死亡していた場合、次回の更新はできるのでしょうか。

実際のところを言えば、連帯保証人が死亡したとしても、貸主や不動産屋がその事実を知っている事は少ないかと思います。

連帯保証人が死亡したからと言って、誰から連絡がいく訳でもないので、大抵の場合では大家さんはその事を知らない訳です。

 

ですが更新時ともなると連帯保証人に対して意思確認更新書類の署名などが求められる事が一般的です。

もし連帯保証人が死亡した事を貸主側に話せば、当然に新たに保証人の提供を求められるのが普通でしょう。

そのため先々のトラブルが起こる事を防ぐ意味でも、まず貸主や管理会社に連絡をしその旨を話した方が良いかと思います。

もし連帯保証人を付けられない場合には、恐らくは保証会社の利用を勧められる事もあるでしょう。

その場合には多少の保証料を支払う事にはなりますが、無事に住み続けられるのであれば保証会社を利用して更新をするというのも一考かと思います。

 

賃貸で連帯保証人が死亡した場合まとめ

賃貸で連帯保証人が死亡した場合について挙げてみました。

契約中に連帯保証人が亡くなるというのは珍しいケースではありません。

大抵は親など資力がある人が保証人になり、入居中に連帯保証人が亡くなる場合も当然に想定しておかなければならない事です。

もし連帯保証人が死亡すれば、基本的には借主が新たに連帯保証人を用意する、もしそれが出来ない場合には保証会社を勧められる事が多いでしょう。

どちらにしても借主として冷静な対応を取るようにしていきたいですね。

それでは今日はこの辺で。

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