賃貸で契約者と入居者が違う場合のポイント・問題点は?

今回は契約者と入居者について少しだけ書いてみようと思います。

通常であれば契約者と入居者は同一である事がほとんどです。

入居する人自身が契約者として、賃貸借契約を締結するという事ですね。

ですが職業等の関係で、あえて契約者と入居者を違う人物にしたいという方々もいます。

契約者と入居者が異なる場合、どのような問題があるのでしょうか。

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賃貸で契約者と入居者が違うケースとは?

男女が寝ている写真

賃貸で契約者と入居者が異なる場合、契約違反となる可能性があります。

実際には契約者と入居者が異なる事というのは珍しいケースではありませんし、貸主がそれを承諾しているのであれば問題はありませんが、そうでない場合は事実上の転貸(又貸し)のような状態になっている事も少なくありません。

本人が他の誰かに契約者になってもらう場合というのは、何かしらの諸事情を抱えているケースも多く、後々にトラブルに繋がる可能性もあります。

それでは契約者と入居者が異なるケースというのは、どのような場合に多いのでしょうか。

 

学生

例えば学生さんの場合ですが、学生さんの場合は親権者の方が契約者になる事が殆どです。

学生さんの多くは収入が安定していませんし、未成年者であれば尚更です。

またもし本人が直接契約できる場合であっても、連帯保証人が必要となるでしょう。

学生さんが入居者となる場合には、親や親戚などに前もって頼んでおく必要があります。

 

無職・フリーター

無職者やフリーター等も、本人が契約者となって賃貸契約をする事は難しいケースが多いです。

最近ではフリーター等の非正規雇用も増々多くなっていますが、フリーターも契約者としてそのまま申込みすると審査落ちする事が多いです。

また一般的に家賃は収入の3分の1が審査の目安になっていますが、年収がこの3分の1をクリアしていたとしても審査落ちする事もあります。

フリーターの場合の対策としては未成年者と同じく両親等を契約者としてしまうか、仲介する不動産屋によっては属性を社員扱いで審査にかけてくれる場合もあったようです。

もちろん申込書に嘘を記入してはいけませんが、上記のように色々な相談に乗ってくれる不動産屋もあります。

 

水商売

その他にも水商売の人などが挙げられます。

水商売の人は生活パターンが不規則のため敬遠されたり、騒音問題を起こしてしまう人がいたりするので大家さんとしても多少審査に慎重になります。

そのため本人が契約者の場合には審査落ちしてしまう可能性があります。

また契約者を親族等にすればOKのケースや、保証人がしっかりした人であれば通るケースなど、不動産屋や家主によってケースバイケースです。

中には水商売に強い不動産屋等もあるので、相談に乗ってもらいやすい業者を選ぶのも一手でしょう。

 

外国人

外国人の方の場合も本人が賃貸物件を借りるのは難しい場合が多いです。

不動産屋に行くと必ずと言っても良いほど日本人の連帯保証人の有無を聞かれます。

また場合によっては契約者を日本人に立てる場合もあるでしょう。

その他にも在留資格の問題や日本の生活ルール・言葉を理解しているか等も審査に影響する場合があります。

 

高齢者

その他にも高齢者の入居も問題になる事があります。

高齢者の場合、年金を満額受け取っていればさほど高くない家賃の部屋であれば年収条件はクリアできますが、部屋内での事故や孤独死が懸念される事もあります。

そのため入居者が本人の単身入居だと敬遠される場合があります。

同居者がいれば審査も比較的クリアしやすいのですが、昨今では高齢者一人でワンルームマンションに住むようなケースも少なくありません。

ですから契約者を親族に指定する事や親族が近隣に住んでいる等、家主をある程度安心させる材料を確保する必要が出てきます。

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契約者と入居者が異なると契約解除される?

それではもし申し込み時・契約時に嘘をついて、契約者と入居者が異なっていた事が判明した場合、契約解除となってしまうのでしょうか。

この場合には賃貸契約の契約者と入居者が違うので「転貸」(又貸し)という契約違反行為にあたる可能性があります。

借主さんが大家さんの承諾もなしに、部屋を又貸しするような行為は禁止されています。

民法612条

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

そのため無断で転貸をする事は借主に対して契約解除を求められたり、転借人(部屋の入居人)に対して不法占有を理由に部屋の明け渡しを求められる可能性があります。

ですが全ての転貸が即契約解除になるかと言えば必ずしもそうではなく、あくまでもその転貸によって貸主と借主の信頼関係が崩壊したとみなされる程の背信行為があった場合に限られる事でしょう。

例えば親族に一時的に部屋を使用させたり自分が出張中に一時的に部屋を貸した場合などは、信頼関係の崩壊とまではみなされにくいかと思われます。

 

ですが今回の事例のように身分や職業を偽って契約をした場合には、やはり契約を解除される可能性も無いとは言えません。

そのためお部屋探しをする際には、不動産屋さんに自分の状況や事情を素直に相談してみる事から始めてみましょう。

 

正直に相談してみるのが一番

契約者と入居者が異なるのに、それを偽って申し込み・契約をする事はお勧めできません。

入居している際にも気を遣いますし、後々にバレた時にトラブルに発展する可能性もあるからです。

確かに職業や年収によっては、本人が契約者となると部屋を借りにくい場合もありますが、そうは言っても無断で契約情報を偽るような事はNGです。

 

契約者と入居者が異なる場合であっても、大家さんがOKと言えば問題ありませんし、その他にも保証人がしっかりしていればOKのケースや保証会社利用で通るケース・預貯金残高が一定額あればOKのケースや、定期借家契約など契約形態を検討してみる事で通るケースなど、家主や不動産屋さんの対応によって様々です。

不動産屋さんも商売ですのでもしかしたら本人が入居できそうな部屋を探してくれたり、便宜を図ってくれることもあるかもしれませんので、自分の事情を素直に話して、自分に合った物件を根気強く探していくようにしたいですね。

 

賃貸で契約者と入居者が違うケースまとめ

賃貸で契約者と入居者が異なるケースについて幾つか挙げてみました。

契約者と入居者を誰に指定するのかというのは審査を通過させる上でも大切な問題です。

特に大家さんはどちらかと言えば年配の方が多いので、安定した職業や誠実な人物に部屋を使用して欲しいと考える人が多いように思います。

もちろん入居申込書にウソを書いてはいけませんので、まずは自分の事情等を素直に話してみることから始めてみるのが良いかもしれませんね。

困ったら担当者にじっくり相談してみましょう。根気強く探せばきっと入居できる物件は見つかる筈です。

それでは今日はこの辺で。

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