賃貸のエアコンが故障したら誰の負担?原状回復はどうなる?

今回はエアコンの故障や設置・取り外しの負担について書いてみようと思います。

エアコンは夏や冬には必須ですね。

特に今みたいに寒い季節には暖房がないと厳しいです。

賃貸であってもエアコンが故障したり設置・取り外しをする事はあるかと思います。

もしエアコンが故障した時はどのように対処すれば良いのでしょうか。

またこの時の費用は借主さんと貸主(大家さん)のどちらの負担になるのでしょうか。

 

賃貸でエアコンが故障したらどうする?

エアコンが故障した場合、その修理代金は基本的に貸主(大家さん)の負担となります。

大家さんは借主さんがその目的に従って家屋を適切に使用できるように修理する義務があります。(民法606条1項)

修理・修復代金も家賃の中に含まれているという考えが一般的です。

賃貸において修繕の基本的な考え方としては、電球の取り換えなど軽微な交換や修繕は借主負担となるケースが多いですが、エアコンの故障は大家さんの負担で修理をしてもらう事が通常です。

 

もしエアコンが故障した時は、連絡は管理会社(自主管理の場合は大家さん)に対して連絡をすることになります。

くれぐれも勝手に修理業者を呼んで修理をしないようにしましょう。

後々に費用を請求しようとしても精算に応じてもらえない場合もあります。

 

またもし管理会社に連絡をしてすぐに駆け付けてくれるようであれば、エアコンの型番などがわかると良いでしょう。

管理会社によっては連絡した時点である程度の修理の見当が付く場合もあるかと思います。

型番と共に、エアコンがどのような状態なのか故障状況を詳しく説明するようにします。

 

賃貸でエアコン故障・修理が借主負担となる場合

上記で挙げたように、エアコンの故障時の修理代金は基本的には大家さんの負担となります。

ですが借主の負担となるような例外もあります。

 

まずは借主の管理が原因で故障したようなケースです。

例えば長期間フィルター清掃を怠っていた場合など、明らかに借主に過失があった場合には借主負担とされる可能性がありますし、故障したことを大家に知らせず、そのまま放置して被害を大きくしてしまった場合なども借主の負担となる場合があります。

借主さんにも「善管注意義務」という義務が課されており、部屋を使用する際には十分な注意を払って使用しなくてはなりません。

またエアコンを含め、設備等に不具合や故障があった場合にはすぐに大家さんに報告をするのも借主さんの義務となっていますので、それを怠った場合には借主さんに責任追及される場合もあります。

エアコンの修理代金はちょっとした部品交換・点検費用であれば大体5000円~、故障度合いによってはそれ以上に高額になる場合もあります。

昔の型式など、メーカーに規格の部品がなかったり重度の故障の場合には、新品価格と同じくらい金額が上がる場合もありますので、新品を購入してしまったほうが良い場合もあります。

 

またその他のケースとして、エアコン自体が「残置物」となっている場合もあります。

賃貸で言う残置物とは、前の入居者さんが残していった物(エアコン)を指しています。

つまり故障したエアコンが残置物の場合には、大家さんや不動産会社に修理の義務はないとされるケースが多く、費用も借主負担となる場合が多いです。

また残置物のエアコンの場合、特に型式の古いエアコンだと電気代が予想以上に高くなるケースがあったり、処分費用も高くなる可能性があります。

そのため設置されてあるエアコンが部屋の設備なのか・それとも残置物なのかはよく確認しておく必要があります。

中にはあえて設備等を残置物扱いにし、故障時のクレーム封じをする大家さんがいないとも限りません。

残置物については恐らく契約時にも説明を受けていると思いますが、もし忘れてしまっている場合には再度契約書に目を通しておくようにしましょう。

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賃貸のエアコン設置費用は誰の負担?

賃貸でエアコンの設置費用は誰の負担になるのでしょうか。

まずエアコンを設置したい場合には、大家さんの承諾を得る必要があります。

もしこれから自分でエアコンを設置しようと考えている人は独断で設置をせずに、まず大家さんや管理会社に確認をしてみる事をお勧めします。

取り付け費用を大家さん側で負担してもらえる場合もあるからです。

 

この場合にもまず契約書を確認し、以下の点の記載に注目します。

  • 契約書の中に「契約期間中の修繕」の条項があるかどうか
  • 契約書の中に「設備」としてエアコンが記載されているかどうか

 

例えば契約書には以下のような例として以下のような記載があります。

 甲(大家さん)は、乙(借主さん)が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。

この場合において、乙の故意又は過失により必要となった修繕に要する費用は、乙が負担しなければならない。

つまり契約書に上記のような修繕の条項があり、「設備」としてエアコンが記載されている場合には、大家さん・管理会社によるメンテナンスの対象にエアコンが含まれているので、取付費用を負担してもらえる場合があります。

ただし借主の都合による取付工事の場合は上記の条件を満たしていても取り付け費用は負担してもらえませんので注意が必要です。

 

エアコンを取り外す際の原状回復は?

退去時には借主さんには原状回復義務がある事をご存知の方も多いと思います。

原状回復は、借りた当時の状態に戻すという事ではなく、あくまで通常の使用を超えるような損耗・毀損を復旧することを言います。

つまり通常の生活をしていて生じるような自然損耗・経年劣化等は借主には原状回復義務はないという事です。

 

エアコンについても、特に自己負担で設置したものについては、この退去時の原状回復でトラブルになる事があります。

例えば配管穴がない場所にエアコンを取り付ける場合の壁の穴や、エアコンのビス穴などが原状回復に該当するのかどうかという点です。

 

この点においてもガイドラインでは、エアコンのビス穴や本体の跡については貸主(大家さん)負担という事になっています。

またエアコンの内部洗浄なども、借主の故意による臭い等が付着していなければ大家さんの負担という事になっています。

 

ただし普段から手入れを怠っていたり通常の使用を超えるような範囲については借主負担となる可能性があります。

エアコンを設置したい場合にはまず大家さんの承諾を取り、また退去時の処理についても確認をしておくようにしましょう。

 

退去時にエアコンを置いていく事はできる?

 

退去時には、できれば置いていきたいものや、置いていった方が後の入居者に役立ちそうな物があります。

エアコンを始め、照明・ガスコンロなど、借主さんによっては置いていきたい物もあるはずです。

 

退去時にこれらの物を置いていく事ができるかどうかと言えば、やはり貸主(大家さん)の承諾が取れるかどうかによります。

通常、原状回復の考え方としては、自分で持ち込んだ物などは退去時に撤去することが基本です。

ですが大家さんが承諾してくれれば置いていってもOKであり、この辺りは家主さんの性格や考え方によっても異なります。

 

また借主には造作買取請求権もありますが、契約書において「借主は買い取り請求はできない」旨の特約等が定められている場合もありますし、また現実的には使用期間の短い製品(買って間もない物など)でなければ置いていく事が難しい場合もあります。

大家さんとしても、置いていった物を次の入居者に「設備品」として貸すのか「残置物扱い」にするのか等の点も考慮しないといけない為、退去時には安易に物を置いていく事ができるとは考えない方が良いでしょう。

 

賃貸のエアコンの故障した場合まとめ

賃貸のエアコンが故障したケース等について挙げてみました。

エアコンは高価なものですし、また故障した場合には簡単に修理できるものでもない為、借主さんとしては対応に困ることもあると思います。

ですが基本的には大家さんや管理会社の承諾を取った上で対応をする事が基本です。

無断で修理をしたり勝手に取り付けをして無駄な費用がかかってしまわないように、事前に相談をしておきたいですね。

それでは今日はこの辺で。

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