大家や借主が自己破産した場合、賃貸契約はどうなる?

今回は大家さんや借主さんが破産した場合について書いてみようと思います。

破産なんて他人事のように感じる人も多いかと思いますが、意外にも知られていない所で多くの人が破産宣告をしています。

特に大家さんなんてお金持ちで優雅な立場のように思う方もいるかもしれませんが、
実際には経営がうまくいかず借金で首が回らない状態の大家さんもいます。

今回はそんな大家さん・借主さんの破産について触れてみます。

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自己破産が増えている理由

2016年には自己破産件数は数年ぶりに増加したそうです。

自己破産の申し立て件数も6万4千件を超え、特に中高年の破産者が目立っていると聞きます。

高齢になってまでも借金が返済できなくなり、自力ではどうにもならない・周囲に協力を求める事もできないといった中高年が、このような破産に繋がっているのでしょうか。

 

自己破産が増える理由としては様々あるかと思いますが、その要因の1つとして考えられているのがカードローンです。

一般の人々の財布の中にも1枚は常にカードが入っているという人も多い事でしょう。

 

2006年に貸金業法が改正され、借り入れ金額は年収の3分の1までに縮小されました。

そして消費者金融でお金を借りられなくなった人が向かった先は銀行のカードローン。

特別な貸出規制ない為、気軽に借り入れをする事ができたと言います。

その結果、このような破産者の増加に繋がったという見方もあるようです。

 

最近では賃貸の場合でも、最近ではクレジットカード払いをOKとする不動産会社も増えてきました。

カードOKとすると不動産屋側にも利用手数料がかかってきますが、初期費用をカードで支払いたいというニーズは一定数あるだけに、それに応える業者も少しずつ多くなってきています。

確かに便利なローンですが、当然に後払いとして後日に支払いがやってきます。

どこかのCMではありませんが、お金は計画的に使うようにしたいですね。

 

大家が自己破産すると賃貸契約はどうなる?

老人が考える写真

まず大家さんが破産した場合についてですが、借主さんは基本的にはその部屋にそのまま住み続ける事が出来る事になります。

大家さんが破産宣告をすると破産管財人が選任され、家賃については何も通知がない場合には今まで通りそのまま大家さんに支払い続けるケースもありますし、破産管財人に支払うようになる事ももあります。

 

もしくは抵当権が設定されている物件であれば金融機関が家賃を差し押さえて金融機関に家賃を支払うようになる場合もありますし、任意売却が行われて物件所有者が変わった場合には新しい大家さんに家賃を支払っていく事もあります。

つまり家賃の支払い先が変わる可能性はありますが、今までと同様に住み続けられる可能性が高いと言えます。

いずれにしても管財人の通知や連絡等に応じて話を進めていく事になるでしょう。

 

ただし例外として、借主さんが入居する前から物件に抵当権が設定されていて、競売が実行され所有者が変わった場合にはその部屋を立ち退きしなければならない事があります。

いくら大家さんでも一括で家を購入している人は少ないので、ローンを組んでいる事が普通で、その担保として物件に抵当権が設定されている事が多くあります。

自分が契約する前にすでに抵当権が設定されている場合には注意しなければなりません。

賃貸契約時に担当者から説明されると思いますのでよく確認しておきましょう。

 

上記のようにもしも競売で借主が退去しなければならない場合、退去まで通常は6か月間の猶予はあるものの、やはり立ち退きは避けられない事が多いです。

そのためにも賃貸契約時には物件の権利関係も確認しておきたい所ですね。

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借主が自己破産すると賃貸契約はどうなる?

それでは借主さんが自己破産した場合はどうでしょうか。

賃貸借契約においては、2年程度の契約期間を設定している事が普通ですので、その期間満了まで契約は終了しません。

借主が自己破産をした場合であっても、賃貸借契約は当然に終了することはありません。

 

また借主が破産した場合も、破産管財人が借主の財産を管理することになります。

管財人が様々な点を考慮して、借主の賃貸借契約が継続させるか、明け渡しをするかを判断していきます。

そのため貸主としては、破産管財人がどちらの選択を取るのか待つことが基本になります。

 

確かに以前には、借主が自己破産した事で貸主から契約解除を求める事ができましたが、平成16年の法改正により借主が破産したことを理由に貸主から賃貸借契約の解約を申し入れることが出来なくなっています。

そのため基本的には借主さんが自己破産したからと言って、その理由だけで契約を解除される可能性は低いと言えるでしょう。

 

また賃貸借契約書に「借主が破産した場合には契約解除する」旨の特約があったとしても、その特約自体が無効とされている過去判例↓もあります。

この点でも借主さんがいかに法律下で手厚く保護されているかがわかります。

最高裁昭和43年11月21日判決

「建物の賃借人が,破産宣告の申立を受けたときは,賃貸人は直ちに賃貸借契約を解除することができる旨の特約は,賃貸人の解約を制限する借家法1条の2の規定の趣旨に反し,賃借人に不利なものであるから同法6条により無効と解すべきである」

 

ただし破産を理由に契約を解除される可能性は極めて低いとしても、他の理由で契約解除されるケースはあり得ます。

例えば破産者と言えば当然金銭的に厳しい状況下にある人がほとんどかと思いますので、家賃滞納を理由に契約解除されるケース等です。

一般的には家賃滞納は3か月以上の滞納があった場合には契約解除事由である信頼関係の崩壊と認められる傾向がありますので、滞納を長く続けている借主さんはそれを理由に退去を余儀なくされる可能性があります。

 

大家・借主が自己破産した時の賃貸まとめ

大家や借主が自己破産したケースについて挙げてみました。

現在ではカードローンなど、安心感や借りやすさから安易に借金をする人が増えていると聞きます。

ですが長期間借り入れをしていると、いつの間にか雪だるま式に借金が増え、返済ができなくなってしまうケースも考えられます。

自己破産してしまう事のないように、借金のリスク等は常に意識しておかなければなりません。

いずれにしても不測の破産に陥らないよう、生活設計や金銭管理は日頃からしっかりと行っていきたいものですね。

それでは今日はこの辺で。

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