口約束だから賃貸契約が無効と言われた?

握手をしている所

今回は賃貸契約の口約束について書いてみようと思います。

引っ越しをする場合は不動産屋を利用する人が多いかと思います。

また内見をし、気にいった部屋があれば申し込みをし、きちんと契約書を交わす

事が普通です。契約をすれば借主さんにも契約書や重要事項説明書等の重要書類が

交付され、入居後も保管してもらう事になります。

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賃貸契約で口約束は有効?

しかし中には契約書を交わしていない口約束だけの賃貸契約もあります。

例えば大家と借主さんが知り合い等の場合や大家が友人に部屋を貸す場合・家族間での部屋貸し・

相続での引継ぎ等のケースが挙げられるでしょうか。わざわざ書面で契約を交わすほどでもない

といったケースでは、口約束等で契約が交わされる場合もあるかと思います。

 

結論から言えばご存じの方も多い通り、口約束でも賃貸契約は有効です。

一般論で言えば賃貸契約も諾成契約にあたるのでお互いが合意すれば口約束でも問題は

ありません。大家が部屋を貸してくれると言い、借主がそれを承諾すればその時点で契約成立です。

また「賃貸借」においても下記のように定められています。

賃貸借とは、当事者の一方(貸主、賃貸人)がある物の使用及び収益を相手方(借主、賃借人)

にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することを内容とする契約。

 

つまり上記のように個人個人がお互いに合意の元で契約をする場合には、必ずしも書面を交わす

事までは求められていません。口約束で契約は成立する事になります。

 

口約束のような諾成契約でも一部例外となるケースはあり、例えば公序良俗に反する内容

(犯罪などやってはいけない事)や心裡留保(本心ではない約束)の場合には契約が無効と

なるケースもあるかと思います。とは言えやはり一般的には口約束は有効です。

ですがいくら口約束が有効とは言っても、契約事は書面等の形で残しておく事が一般的であり、

賃貸契約でも口約束はお勧めは出来ません。

書類を書く所

なぜ口約束は良くない?

賃貸契約に関わらずなぜ書面での取決めが大切かと言えば、やはり後々になって契約の

取決め内容が不明確になる場合があるからです。特に賃貸の特約内容等は細かい事もあり

最初にしっかりと取決めをしておかないと後々にトラブルになる可能性もあります。

また人間同士というのは今日仲が良くても明日同じように仲が良いとは限りません。

都合が悪くなると個人的な事情や一方的な感情で契約を捻じ曲げようとする人も中には

いるものです。そのため賃貸に関わらず契約事はしっかりと書面や記録媒体で残しておく

必要があります。

 

極端な話ですが最悪のケースでは訴訟等になった場合、書面等の証明書類が無い限り

立証が難しくなる事もあります。ペーパーレスの時代ですが裁判上ではまだまだ証拠書類

の有無で判断がなされます。しかし口約束のケースでは契約書はもちろん、その後の更新手続きも

まともに取り交わされていないケースも珍しくなく、証明書類を用意できない場合も多いものです。

証拠書類がなにも無くても現に部屋の引き渡しを受けている訳ですし、過去の賃料の支払い履歴や

領収書なども利用できますが、それでもやはり契約時にはきちんと契約書面として残しておくべきです。

口約束では契約内容までは証明できない

また契約をしているという事実を証明する事は難しくないとしても、その詳細な契約内容を立証

する事は簡単ではありません。特に賃貸借契約では特約の有効性が問題になるケースも多いので

口約束の契約ではそのような特約の取決めの有無を立証する事はほぼ困難と言っても良いでしょう。

また通常の賃貸借契約書では大抵はどちらかと言えば大家さん側に有利な特約条件で作成されて

いる事が普通です。法律の上限を超えて不当な条項が入っている事も珍しくはありません。

また何かしらの損害が発生した場合でも、証明書類が残っていないため、損害賠償請求をするとしても

実際にどのくらいの損害が生じたのか等の損害計上が難しくなるケースもあるかと思います。

 

特に賃貸の場合には売買と比較して、契約事を安易に考える人が多いように思います。

確かに賃貸の場合には重説の読み込み等を含め、契約時間は30分程度で終了する事も多いですが、

それでもその時にどれくらい細かく契約内容をチェックできているかどうかで、後々の生活に大きく

影響してくる事もあります。

特に内見時や申込み時・契約時には担当者の言葉を頷きながら聞いているだけ、といった人も

目立ちます。担当者であっても当然に間違う事はありますので、きちんとその発言などをメモするなり、

記録する事を徹底した方が良いでしょう。面倒であっても、その記録が後々に自分を助ける事にも

繋がります。

 

賃貸の契約は時間にすると短いですが、その短時間には重要な意味が含まれています。

契約の際には契約書をきちんと作成する事はもちろんですが、その契約内容もしっかりと

理解した上で契約に臨みたい所ですね。それでは今日はこの辺で。

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