敷金が戻ってこない?敷金を返還しない特約は有効?

今回は敷金が戻ってこないケースについて挙げてみたいと思います。

敷金とは契約時に借主さんが大家さんに預けておく保証金のようなものです。

つまり基本的には退去時に敷金が戻ってくることになります。

ですが実際には退去時に敷金が戻ってこない・金額がだいぶ少ないといった事でトラブルになる事が多くあります。

また中には退去時に敷金から必要以上の金額を差し引くような特約が付いているケースもあります。

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敷金が戻ってこない・返還されないトラブルの例

それでは具体的に敷金が戻ってこないケースではどのような例があるのでしょうか。

 

  • 自然損耗以外に汚れや傷はないのに敷金がほとんど戻ってこない
  • ハウスクリーニング代を支払うように言われた
  • 敷金から部屋の内装費まで差し引くと言われた
  • 敷金精算の連絡がいつまでたっても無い
  • 敷金から違約金が差し引かれていた
  • 損耗度合いに関わらず、敷金から一定額を償却する特約がある
  • 部屋内のクロスを全て交換するためにその費用を敷金から差し引かれた

上記は一例ですが、敷金が何らかの理由により戻ってこない・返還されないといったケースは珍しい例ではありません。

 

敷金は「全額戻ってくるお金」

敷金は戻ってくるはずのお金です。

敷金というのは大家さんに保証金として預けてあるお金というだけで、何もなければ全額返還されるのが普通です。

ですが昔からの慣習のような所もあり、敷金が全額戻ってくるケースは少なく、ハウスクリーニング費用や修繕費の一部が差し引かれて返還される事が多いですし、また借主さんとしてもそれを容認している事が多いように思います。

 

ご存知の方も多いように、借主さんが退去する際には「原状回復」が求められますが、それは部屋を元通りにするという事ではなく、明らかに過失や故意による故障・傷でなければ、借主さんはその費用を負担する必要はありませんし、自然損耗部分は大家さんの負担である事が基本です。

ですが実際には自然損耗部分まで敷金から差し引かれているケースが多いですし、ハウスクリーニング費用など本来は貸主が負担すべき費用も借主の負担とされているケースが多くなっています。

 

貸主の負担と借主それぞれの負担

借主さんは退去時に原状回復をして部屋を明け渡すことになりますが、この時の負担割合が貸主負担なのか・借主負担なのかといった事がトラブルになりがちです。

以下はガイドラインから、原状回復時にどちらの負担になるのか一例です。

 

借主負担の例

  • 壁に打ち付けた釘やネジ
  • 鍵の紛失
  • 汚れを掃除せずに放置したために、落ちない汚れやカビ、腐食した壁や床
  • タバコの焦げ跡や、ヤニによる変色やにおい
  • 家具を移動させた際や、ペットによってつけた床や柱の傷
  • 破いた障子や網戸や窓ガラスのヒビ

 

貸主負担の例

  • 画鋲の穴
  • 引越し時の鍵交換
  • 日照など自然現象による畳の表替え
  • 自然光やポスター、絵画のあとのクロスの変色
  • 一般的な家具による床のへこみ
  • テレビや冷蔵庫跡の電気ヤケ(黒いシミ)
  • キッチン・風呂・トイレの消毒
  • 劣化した網戸の交換

借主さんが自分の負担と思いこんでいる損耗であっても、実は大家さん側の負担であるといったケースも多くあります。

国交省のガイドライン等を参考にして、どちらの負担になるのかをあらかじめ確認しておきましょう。

 

敷金を返還しない特約は有効?

それでは契約時にあらかじめ敷金の一部を返還しない等の特約を付することは有効なのでしょうか。

例えば「ハウスクリーニング費用を借主の負担とする」「敷金2ヶ月のうち、1ヶ月分を償却する」「リフォーム・修繕の費用はすべて入居者負担」といったような内容の特約です。

 

先ほども書いたように、賃貸契約では通常の使用に伴う劣化や、経年劣化による汚れや傷みの修繕費用については、国のガイドラインでも大家さんの負担となっていますが、自然損耗部分の修繕費用や敷金からの償却をする特約を結ぶことは有効とされています。

ただしどのような条件であっても有効という訳ではなく、賃貸の特約においては以下のような条件を満たしている事が必要です。

  • 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  • 借り主が特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  • 借り主が特約による義務負担の意思表示をしていること

つまり特約の内容が常識的な範囲内の内容であり、またそのような特約が付されている事を借主さんがしっかりと認識している事が必要です。

不動産業者としても契約には特約を始めとした契約内容をしっかりと借主に伝えるべきですし、借主さんとしても退去時にトラブルにならないように契約内容をしっかりと理解しておく事が求められます。

 

敷金はどれくらい戻ってくる?

それでは敷金はどれくらいの金額が戻ってくるのでしょうか。

こればかりは借主負担となる損耗度合いや、上記のような特約の有無によって異なるので、一概には言えません。

ですが一般的には、最近の賃貸借契約では契約時にハウスクリーニング特約が付されているケースが多く、以下のような金額が清算金として支払われるケースが多くなっています。

敷金ーハウスクリーニング費用=返金される金額

そのため契約時に預けた敷金の金額や、ハウスクリーニング費用の金額がいくらになっているかによって返金される金額は異なります。

もちろんハウスクリーニング以外にもその他の特約が付いている事もありますし、契約個別の事情によって異なりますので、上記はあくまで一例です。

 

それではハウスクリーニング費用はいくらくらいになっている事が多いのでしょうか。

これもあくまで一例ではありますが、大抵は以下のような金額になっている契約が多い筈です。

1DK・1K(ワンルーム)20000~30000円
1LDK~2LDK30000~70000円
3LDK~4LDK50000~100000円
上記以上100000円~

 

そのため例えば家賃6万円の1Kに住んでいた借主さんが敷金1か月分を預けていたら、

60000円(敷金)ー20000円(ハウスクリーニング費用)=40000円程度の敷金が戻ってくる計算になります。(あくまで一例です)

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戻ってくる敷金はいつ振り込まれる?

それでは戻ってくる敷金はいつ振り込まれるのでしょうか。

引っ越しを済ませた後には、不動産屋さんの人間と立ち合いを行い、原状回復についてどの部分が借主負担・貸主負担になるのかの相談をしていきます。

また場合によっては、そこで大まかな敷金の返還金額の提示がなされる事もあるでしょう。

 

そして修繕費の見積りが出され、退去費用と戻ってくる敷金の金額が出る事になり、不動産屋から書面や電話等で通知されます。

敷金が戻ってくるまでの日にちとしては、通常は退去してから2~3週間で返金されるケースが多いです。

修繕手配や大家さんによってはそれ以上かかる場合もたまにありますが、もし1か月経っても敷金が返金されないようであれば連絡をして確認しましょう。

 

敷金について連絡が来ない?

上記でも触れたように、通常であれば退去後に2~3週間も経過すれば敷金が戻ってくる事が多いです。

もしそれでも連絡が来ないようであればその理由や対策を考える必要があります。

敷金について連絡が来ない理由としては以下のような事が挙げられます。

  • 管理会社の処理が遅い
  • 管理会社の振込スケジュールがある
  • 繁忙期であるため
  • 原状回復の修繕業者の連携・調整が遅れている
  • 集合住宅などコストの都合上、他の部屋と同時に修繕するため

 

いずれにしても敷金の返還は管理会社が中心となって手続きを進めていく事になります。

そのためしばらく待ってみても敷金が戻ってこない・連絡が来ないようであれば借主側から連絡してみても良いですし、退去立会いの際などに敷金の返還時期について確認しておくのも良いでしょう。

 

タバコが原因で敷金が返ってこない?

タバコが原因で敷金が返ってこないという事例も意外に多いものです。

喫煙者数が減っているとは言え、外出先での喫煙所等も減少しているため、自宅だけでタバコを吸っているという方も多いのではないでしょうか。

 

賃貸でタバコが原状回復に関係してくる例としては、例えばヤニ汚れや畳の焦げなどが挙げられ、状況に応じてクリーニングクロスの張り替えをする事があります。

国交省ガイドライン上でも「通常を超えた使用による消耗」は借主負担とされており、あまりにもヤニ汚れ等が酷い場合には借主に費用が発生する場合もあります。

ガイドラインより

「喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる。

※国土交通省ガイドラインより一部引用

つまりタバコによるヤニの変色や臭いは通常損耗を超えている=借主の費用負担とされるケースが多いと考えられます。

例えば30㎡のクロスの張り替えが必要だとしたら、クロスの相場は㎡=1000円程度ですので、3万円程度の退去費用が必要となります。

 

ですがタバコが原因による退去費用が借主負担であったとしても、当然にここから「経年劣化分」を考慮して計算する事が通常です。(減価償却)

クロスで言えば6年が耐用年数とされているので、例えば3年経過した時点で退去したのであればそのクロスの価値は半分程度になりますし、6年経過していたのであればその価値は1円程になると考えられます。

そのためもしタバコが原因でクロス費用を請求されたとしても、クロスの張り替え費用全額を負担する必要はなく、その経過年数を考慮して費用を計算する事になります。

 

もちろん張り替え費用だけでなく消臭作業などが必要な状況ではそれ以上の費用がかかる場合もありケースバイケースですが、あまりにも不当な請求には応じる必要はありません。

クロスの張り替え費用というのは退去費用の中でも高額になりがちな項目ですので、タバコを吸う喫煙者は退去時の敷金精算には注意しましょう。

また普段から出来るだけお部屋を綺麗に使用する意識を持っておく事も大切ですね。

 

敷金が戻ってこない場合の対処法・相談先は?

 

それでは敷金が戻ってこない場合の対処法・相談先はどこになるのでしょうか。

まず先ほども挙げたように、退去時には不動産屋の人間と立ち合い、部屋の様子を見てどの部分が借主負担となるのかチェックをする事が一般的です。

また不動産業者によっては立ち合いが終わった後に承諾書のサインを求められる事もあります。

 

この時に曖昧な回答をせず、どの部分が自分の負担になるのか・大まかにでも負担額はどのくらいになるのかを明確にしておく事が肝心です。

不動産屋さんはどちらかと言えば大家さん寄りの立場である事が多いため、ケースによっては多少口論になってしまうような場合も想定されますが、それはお互いの主張が異なる訳ですから仕方がありません。

落ち着いて冷静に話し合い、じっくりと負担部分について説明を求めるようにしましょう。

 

また話し合いでも解決がつかない場合には、幾つかの相談先があり、例えば以下のような機関があります。

  • 国民生活センター
  • 法テラス
  • 宅建協会
  • 役所
  • 日本賃貸住宅管理協会

個人が相談して解決に至らない場合でも、上記のような第三者機関が間に入ることによりすぐに解決する場合もあります。

またそれでも解決に至らない場合には内容証明郵便の送付や弁護士依頼なども視野に入りますが、訴訟等はよほどの高額物件でない限り、その費用だけで敷金額を超過してしまう場合もありますので、出来るだけ無料の相談所を活用したい所ですね。

 

敷金が戻ってこない?敷金を返還しない特約は有効?まとめ

敷金が戻ってこないケースについて挙げてみました。

本来であれば敷金は全額戻ってくる事が通常ではありますが、実際にはそうでない事も多いのが実情です。

また契約時に特約内容をしっかりと理解していたり、退去時に負担部分を明確にしておけば、ある程度回避できる問題もあります。

特に敷金問題はお金の問題なのでトラブルになりやすいですが、出来るだけお互いが冷静に話し合って解決を図っていくことが求められますね。

それでは今日はこの辺で。

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