今回はフリーレントと事故物件について挙げてみたいと思います。

今ではフリーレントの物件も少しずつ多くなっている印象があります。

最初の一定期間は家賃がかからない事もあり、募集方法としてもメジャーになっています。

そんなフリーレントですが、中にはフリーレント＝事故物件というイメージを持っている人もいるようです。

フリーレント物件の中に事故物件が多いという話は本当なのでしょうか。

フリーレントとは？

フリーレント物件とは一定の期間、家賃がかからない物件のことを指しています。

例えば「フリーレント一か月」となっていれば、一か月間は家賃がかからない事になります。借主さんにとっては嬉しいですね。

大家さんがなぜフリーレントを設けるのかと言えば、単純に入居者が入りやすくする為です。

特に繁忙期が過ぎてしまった頃や空き室が長引いている時、二重家賃が発生しやすい時期など、借主さんがお部屋が借りやすくするためにフリーレントを設けて入居者を募集します。

「それならフリーレントではなく家賃を下げれば良いのでは？」と考える方もいるかもしれませんが、家賃を下げてしまうと既存入居者との不公平が生じてしまう事もありますし、家賃を下げる事によって敷金額や更新料も変わってきます。

また家賃を下げてしまうと再度家賃を値上げする事が難しくなりますし、簡単に家賃を下げてしまう事は物件価値自体を下げてしまう可能性もある為、大家さんとしてはできれば家賃は下げたくありません。

そのため一時的に家賃を無料にできるフリーレントは大家さん側にとっても都合の良い契約と言えます。

このように様々な理由により、フリーレントが設けられています。

尚、フリーレントであっても管理費や共益費は別に発生する場合や、期間によって解約時に短期解約違約金が発生する場合もありますので、事前に内容をしっかりと確認した上で契約に臨むようにしましょう。

フリーレントなのは事故物件だから？

中にはフリーレントを設定している理由は、「事故物件だから？」と考える方もいるようです。

確かに事故物件はその心理的な嫌悪感から入居者を募集しにくく決まりずらいものであり、またフリーレントが「入居しにくい事情がある物件」というイメージを持つ人もいます。

以前には「事故物件ロンダリング」という言葉が流行りましたが、中には「募集しやすいフリーレントを利用して事故物件に客付けする」といった方法を連想する人もいるのかもしれません。

ですが実際にはフリーレントが事故物件であるという心配は殆どありません。

フリーレントにする理由としては入居募集のしやすさや物件競争力を付ける為といった目的が多く、事故物件だからフリーレントを設定するという事はあまりありません。

物件自体に「駅から遠い」「築年数が古い」等の理由があるとしても、事故物件だからという理由でフリーレントを付ける事は考えにくい所です。

事故物件である場合にはフリーレントよりも、どちらかと言えば家賃を下げる等の対応をするケースが多いでしょう。

事故物件である場合には周辺相場よりも家賃が低いことも多いですし、逆にフリーレントの場合には周辺相場よりも多少家賃が高くなっている場合も稀にありますので、家賃が相場とかけ離れている場合には注意が必要です。

また宅建業法上でも事故物件においては不動産業者に告知義務がありますので、事故物件であれば契約時に告知事項としてその旨の説明がある筈です。

実際には事故物件の定義というのは曖昧な部分が多いので、内見時などに違和感を感じることがあればしっかりと明確な説明を求めるようにしましょう。

事故物件の見抜き方は？

上記のように事故物件の場合には、不動産業者に説明義務があります。

ではもし仮に不動産業者が説明を怠ったとして、事故物件を見抜く方法はあるのでしょうか。

物件により状況は様々なので一概には言えませんが、事故物件には以下のような特徴を含んでいる可能性があります。

• 家賃が周辺相場よりも低い
• 内装が綺麗に施されている（もしくは特定の部分だけリフォームされている）
• 「告知事項あり」の記載
• 建物の名称が変わった経緯がある
• あるフロアだけ人が住んでいない
• 定期借家契約になっている

もちろん上記の項目に該当するからと言って、必ずしもその部屋が事故物件とは限りません。

やはり違和感を感じた場合には不動産業者に確認をする・近隣の住民に尋ねてみる・ネット等で事故物件情報を探ってみる等、自分で行動を起こしてみる事も大切かと思います。

フリーレントって交渉できるの？

フリーレントは交渉する事は出来るのでしょうか。

結論から言えば、フリーレントは交渉によって付けてもらえる場合もあります。

特に人気薄の物件や繁忙期後などは交渉によって付けてもらえる可能性はあるでしょう。

交渉タイミングとしても申し込み時に「フリーレントOKならすぐにでも入居できます」という事をやんわりと伝えてみるのも良いかもしれません。

ただしフリーレントと言うのは比較的近年に出来たこともあり、年配の大家さんには理解が難しい場合もありますので、信頼のおける営業マンに相談をしてみるようにしましょう。

またフリーレントが駄目でも、礼金や家賃の交渉が可能な場合もありますので聞いてみても良いかと思います。

ただし、交渉とは言っても強引に条件を押し付けるのは営業マンの心象を悪くしてしまう可能性もありますので、程々に抑えておきたいですね。

フリーレントでは光熱費や前家賃はどうなる？

フリーレントの場合、光熱費や前家賃はどうなるのでしょうか。

まず光熱費ですが、これはフリーレントの場合でも借主が支払う事が殆どです。

フリーレントの場合でも、光熱費や管理費・共益費などは負担する必要がありますので注意しましょう。

また前家賃についてですが契約によって異なる場合があり、いつからフリーレント期間が始まるのかも確認しておく必要があります。

契約によっては日割り家賃後の前家賃1ヶ月分であったり前家賃後のフリーレントの可能性もありますので、契約書でフリーレント期間についてしっかりと確認しておきましょう。

フリーレントと事故物件まとめ

フリーレントと事故物件について幾つか挙げてみました。

フリーレントというのは近年少しずつ多くなってきており、今後もこのような物件は増えていくように思います。

一方で事故物件というのは話題になりやすいキーワードでもあり、ネット上等でも様々な憶測や噂が広まりやすいテーマでもあります。

ですがフリーレントにしても事故物件にしても、やはり自分の目で実際の状況を確認し、事前にしっかりと内容を理解してから契約に臨むことが大切です。

もし物件に関するフリーレントや事故物件について気になる点があれば、担当の不動産屋さんに確認をしてみると良いですね。

それでは今日はこの辺で。