今回は賃貸の契約形態の変更について書いてみようと思います。

通常の賃貸契約であれば２年程度の契約期間で、普通借家契約が締結されている事が多いかと思います。

ですが普通借家契約であれば、借主保護の傾向が強いことから借主に物件を延々と借り続けられる事もあり、例えば大家さんが一定期間だけ家を貸したい場合や、入居者の選別をしたい（良質な入居者だけを募っていきたい）場合には不便です。

そのため大家さんの中には、今の普通借家契約を定期借家契約に変更したいと考えている人もいるでしょう。

今回はそんな普通借家から定期借家への変更について触れてみます。

普通借家契約と定期借家契約の違いは？

定期借家契約というのはどちらかと言えば大家さんにメリットが多い契約形態です。

普通借家契約では大家さんがその建物を利用する機会が他にできたとしても、簡単に借主に立ち退いてもらう事ができません。

普通借家契約で借主さんに立ち退いてもらうには、相応の正当事由と立退料の提供等が必要になってきます。

その点においても、定期借家契約は言わば「期間限定の契約」です。

定期借家契約の場合、例えば契約期間が２年だとすれば、その期間が経過すれば契約は終了し、借主に立ち退いてもらう事ができます（双方の合意があれば再契約は可能）。

また普通借家契約であれば通常は契約期間は１年以上で設定することになりますが、定期借家契約の場合には１年未満でも期間を自由に定めることが出来ます。

定期借家契約では短期間での契約も可能な事から、例えば悪質な入居者がいても契約期間によっては１年未満で退去してもらう等、運営上も有利に進める事ができます。

定期借家契約と普通借家契約の違いを簡単にまとめると、以下の通りです。

普通借家契約から定期借家契約に変更するには？

それでは普通借家契約から定期借家契約へ変更をするにはどのようにすれば良いでしょうか。

結論としては、そのままでは普通借家から定期借家へ変更をすることは出来ません。

借主さんは普通借家契約により「借家権」があり、借家人として保護されていますので、普通借家権が存在している状態で定期借家契約に移行するという事はできない事になります。

これは更新時であっても同様であり、借主の同意なしに強引に定期借家契約に変更させる事はできません。

借主さんは普通借家契約の更新を請求できる立場にあるため、家主がそれを無視して定期借家契約への変更を迫ることはできないからです。

そのため普通借家契約から定期借家契約に変更するには、借主さんの同意の元に、現在継続している普通借家契約を合意解約し、その後に定期借家契約として契約をする事になります。

普通借家契約を合意解約した後であれば、当然に借主の普通借家権は消滅しますので、定期借家契約として契約をする事も自由です。

ただし定期借家権の法律施行日（平成１２年）より以前に契約された賃貸借契約においては、借り主を保護する観点から、定期借家契約への切り替えに制限がかかる可能性があるので注意が必要です。

普通借家契約から定期借家契約に切り替えた場合の賃料は？

それでは上記のように、普通借家契約から定期借家契約へ変更した場合、賃料はどうなるでしょうか。

あくまで一般的には、定期借家契約の場合には借主にとっては期間的な条件の自由が効きにくい為、近隣の家賃相場よりも低めに賃料を設定している傾向があります。

実際にも定期借家の場合には、借主側がそのような物件を敬遠してしまうケースもあり、家賃を多少下げる等しなければ中々借り手が付かない場合もあります。

では定期借家契約において、どのくらい家賃を下げれば良いのかという事ですが、個人的な感覚としては１～３年程度の契約であれば１５～２０％ダウン・それ以上の契約期間であれば１０％ダウン程度の賃料が妥当なように思います。

もちろんこれは一般例であり、例えば競争力が高く客付けに自信がある物件であるのであれば、賃料を下げる必要のない物件もあるでしょう。

実際に築浅物件やグレードの高い物件であれば、普通借家と定期借家の賃料にさほど差が出ないケースや、逆に定期借家の方が賃料が高いといったケースもあり得ます。

逆に言えば借主がなかなか決まらないような不人気物件で無理に定期借家契約に変更してしまうと、かえって大家さんによってデメリットとなってしまいます。

また定期借家契約において借主が必要以上に家賃の減額を請求してくる事が想定されるような場合には、あらかじめ契約時に家賃減額請求を禁止する特約を付する事を検討しても良いでしょう。

定期借家契約で立ち退いてもらえない場合は？

先ほども書いたように、定期借家契約の場合には、契約期間が終了した時点で賃貸借契約が終了する為、借主さんから建物の明け渡しを受けることができます。

ですがもし貸主が必要な通知をしているにも関わらず、借主が建物を明け渡してくれない場合にはどうすれば良いでしょうか。

例えば契約満了日を迎えたにも関わらず、借主の転居先が決まらずに、そのまま居座っているようなケースが考えられます。

この場合には多少面倒ではありますが、借主に対して明け渡し訴訟を起こす事が考えられます。

定期借家契約であれば裁判においても大家さんの言い分が認められる可能性が高いでしょう。

もしそれでも借主が退去しない場合には、その判決を持って強制執行という流れになります。

ただし定期借家契約であれば更新がないので借主には居座るような権利もなく、また立退料を請求する権利もない事から、強引に居座るようなケースは稀かと思われます。

また定期借家契約の場合でも契約期間が１年以上の場合には、貸主さんは契約期間満了の１年前から６か月前までの間に、借主さんに対して契約終了の通知をする必要がありますので注意が必要です。

普通借家契約から定期借家契約への変更まとめ

普通借家契約から定期借家契約への変更について挙げてみました。

大家さんとしては今後も定期借家契約への変更を求める人が少しずつ増えてくる事が予想されますし、借主さんとしても退去日が決まっているのであれば定期借家契約を利用する事には利点が生じる場合もあります。

前述のように普通借家から定期借家への変更・切り替えにはまずは普通借家契約を合意解除する必要がありますが、強引な請求をせずあくまでお互いを尊重した話し合いが必要です。

普通借家契約と定期借家契約の双方の利点を理解して、その物件に合った適切な契約形態を選択しておきたいですね。

それでは今日はこの辺で。