今回はリノベーション物件について書いてみようと思います。

最近ではリノベーション物件が増えていますね。

近年では老朽化した建物が増え、大家さんとしても賃貸に出したいけど、建物を建て替えるだけのお金はない・
かと言ってこのまま放置していても入居者が見つからない。。。

そんな状況下で人気になっているのがリノベーションです。

特に今後は中古物件が余ってくる事も予想されますので、リノベーションを検討する人も増えてくるのかもしれません。

リノベーション物件にはメリットも多い？

リノベーションの意味は”修復”というだけではなくて、設備や建物の機能を向上させて付加価値を付けるといった意味も含まれているようです。

同じような言葉にリフォームという言葉もありますが、リフォームは老朽化した建物や設備を「元に戻す」意味合いで使われる事が多く、リノベーションは

修復だけでなく新たに付加価値を付けて利便性を高めるといった違いがあります。

リノベーション物件のメリットとしてはやはり新築に近い建物に住む事が出来るという点が挙げられるでしょうか。
特に都心部では新たに土地を購入しようとしても好立地はなかなか出てこない為、良い立地を新たに購入する事は簡単ではありません。

その点、中古物件でしたら古い物件であればまだまだ良い物件があります。

特に現在では空き家対策が進められておりますが、空き家や老朽化物件の今後の対策としてもリノベーションは注目を集めています。
また借主さんの立場としてもリノベーション後の新築同様の綺麗な物件に住む事ができますし、家賃も新築の６～７割位が相場になっているので、賃貸としても借りやすいという利点もあります。

また元々はその物件は入居者の借り手が付かずに放置されていた古い物件も多いので、借主からすれば家賃の交渉が効きやすいという部分も見逃せません。

また建物の老朽化が進めば見えない部分に色々な欠陥や傷みが生じるものです。
ですがフルリノベーション工事を行えば、その工事過程でシロアリを発見できたり、雨漏り箇所を修復できたり、腐敗した柱を交換できたりと、建物の不具合を発見できる可能性もあるでしょう。

また現在ではデザイナーズマンションが若年層を中心に人気ですが、リノベーションを施すことで内装を自由に変えたりする事もできますし、設備も新しく交換する事ができるので借主側としても新しい設備を使用できる事も多いかと思います。

特に古い物件ですとお風呂がユニットバスであったりキッチンのシンクが狭かったり２口コンロのものが多かったですが、リノベーション時にはお風呂やキッチン・トイレ等の水周り設計も変更できる事も利点の１つです。

また昔の物件は和室を含む２Kなど部屋を複数の仕切り間取りにする事が多かったものですが、最近の主流は大きめの部屋を主室にしたい傾向もあり、リノベ時に２K→１LDK洋室など間取りを変更できる事もリノベーションのメリットとして挙げられます。

またリノベーション物件は通常は築２０～３０年経過している物件が多いので、通常であれば大家さんも住宅ローンの返済が終わっている物件も多いかと思います。

もちろんリノベーション工事に新たに借り入れを行っている可能性も確かにありますが、抵当が打たれていない限り、競売に陥って借主さんが追い出される可能性も少ないとも考えられます。

リノベーション物件の難点？

しかしリノベーション物件とは言っても、全てがメリットだけとは言えません。

リノベーション物件は言ってみれば借主に見える部分を中心に修復しているものが多く、例えばお金のかかりやすい給排水管などは工事過程で修復しない事が多いのも事実です。

また基本的には柱や梁など中心部はリノベ時にも変えない事も多く、現在の耐震性能基準に合致していない事が多いのも特徴です。

また悪質な不動産屋の中には当初の建築当時の築年数を記載せずに、リノベ工事時からの築年のみを記載している場合もあり、建物の本来の性能が目隠しされているケースもあります。

また最近ではセルフリノベーション物件も人気があります。通常のリノベーション物件はあくまで大家のイメージの元に建物が完成するものですが、セルフリノベーションは借主さんが自分の思い通りの部屋に改装していくというリノベ形態です。

最近主流のシェアハウスやルームシェア風に改造したいという希望も多く、今までの賃貸＝部屋内の造作変更不可というイメージを一新し、新たな借主の募集方法として注目を集めています。
特に大手ではこのようなセルフリノベに着目し、独自の路線で借主を獲得しているようです。

しかしこのようなセルフリノベーションも含め、やはりその外観の見栄えや設備の新しさに目が奪われてしまい、肝心の耐震性や老朽化に配慮せず賃貸契約を決めてしまうケースが多いように思います。

またセルフリノべーションは特に退去時の原状回復義務などの線引きが曖昧になってしまう事も多く、どこからどこまでのリノベーションを借主が行うのか・大家負担の設備はどの設備を指しているか・退去時のルームクリーニング費用や敷引き特約などの費用負担が曖昧になってしまう可能性があります。

このような物件では契約時にお互いにしっかりと責任割合を明確にしておく事が肝心になってきます。

また目安としても１９８１年以前の耐震法制定以前に建築された建物は耐震性に不安があるとされているケースもあり、見た目だけでは判断が付きづらい事が多いものです。図面情報などをしっかりと確認するようにしましょう。

リノベーション物件の口コミは？

リノベーション物件の口コミ・評判としてはどのような点が挙げられるでしょうか。

良い点

・家賃を交渉しやすい

・築年数の割に外観・室内が綺麗

・物件によっては部屋が広め

・言い方を変えればヴィンテージ物件

・センスのあるお洒落な部屋も（デザイナー仕様など）

悪い点

・水回りなどの心配（シンクが古い・排水から異臭がする等）

・古い物件なので冷暖房効率が悪いかも

・耐震性の不安

・残耐用年数等、建物の価値に不安

・マンション等の場合、リノベできる範囲が限定される事も

・人気薄で集客のためにリノベした場合、駅からの距離や環境に難がある可能性も

リノベーション物件に関わらず、どのような物件にもメリット・デメリットがあります。

確かにリノベーション物件は綺麗で割安な物件も多いかもしれませんが、元々は老朽化物件に手を施した物件が多いという事を念頭において物件選びをしたいものです。

また今後は空き家問題が発展する最中、リノベーション技術の向上にも期待していきたい所ですね。

それでは今日はこの辺で。