今回は退去時の造作について挙げてみたいと思います。

お部屋を退去する時に、出来れば置いていきたい物ってありますね。

例えばエアコンとか照明とか、荷物としては重いですし新居の引っ越し先に備え付けてある場合もありますので、出来ればそのまま置いていきたいと思うこともあると思います。

ただしエアコン等は高額なので、もし大家さんに買い取ってもらうことが出来れば嬉しいですね。

これらの造作物は買い取ってもらう事はできるのでしょうか。

造作買取請求権とは

借主さんが行使できる権利に、造作買取請求権というものがあります。

造作買取請求権とは、賃貸契約が終了するときに、借主さんが建物に付加した造作を大家さんに時価で買い取らせることができる権利を言います。

「造作」というとなんだか曖昧な感じもしますが、造作とは建物に付加された物で、簡単に取り外しができず、客観的に建物の使用価値をあげるものを言います。

逆に言えば取り外しが簡単であったり、撤去しても建物の価値を建物の価値を減少させないものは造作にはあたりません。

造作の例

• 畳
• 雨戸
• ガラス戸
• 障子
• 釣り棚
• エアコン
• 備え付けの食器棚
• 衛星放送アンテナ

等が造作として考えられます。

事前に貸主の同意が必要

例えば借主さんが部屋にエアコンを取り付けていた場合、上記の造作買取請求権にて大家さんにエアコンを買い取るように請求する事ができます。

ですが買取をしてもらうためには、造作の取り付けについて事前に大家さんの同意が必要となります。

つまり借主さんが勝手に取り付けた物は造作と認められず、買取請求もできない事になります。

もし借主さんが造作買取を要求してきたとしても、大家さんはそれを拒否することができ、原状回復を請求できます。

ここまでをまとめると、造作買取請求の「造作」と認められるためには、以下のような条件が必要ということになります。

• 建物に付加された物で、簡単に取り外しができない物
• その物が借主さんの所有物である事
• 客観的に建物の使用価値を上げる物
• 大家さんの同意を得て取り付けた物

そのため大家さんが上記のような造作を取り付けることを承諾していて、借主さんから造作買取請求があった場合には、大家さんはその造作を買い取らなくてはなりません。

ただし借主さんが賃料不払いや転貸など、違反行為をした事により契約を解除されて退去するような場合には、この造作買取請求はできませんので注意が必要です。

造作を買い取らない「特約」も有効

上記のように造作を買い取り請求された場合には大家さんは原則としてその造作を買い取らなければなりません。

ですが現実的に考えてみると、その造作が高額である場合など、大家さんとしてはできれば買い取りしたくないといったケースもある筈です。

そのため現在の賃貸借契約の多くでは、造作の買取義務を排除する特約が付されている事が多くなっています。

例えば「借家人（借主さん）は本契約終了までに、設置した造作を取り外して原状回復した上で、建物を明け渡すこと」等のように、特約の記載がされている契約書が多いかと思います。

このような特約は有効であり、借主さんがこの特約に同意をしている限り、大家さんは買取請求に応じる必要がなくなります。

造作の買取金額はいくら？

それではもし造作買取が有効だとして、大家さんに買い取ってもらえる場合、その買取金額はどのくらいになるのでしょうか。

借主さんとしては出来るだけ高額で買い取って欲しいと考える人も多いかもしれません。

ですが造作買取請求の買取価格は「時価」という事になっています。

時価とは、その時の商品の価格の事です。

つまり借主さんが買取請求をする時に、市場で成立している市場価格のことと言って良いでしょう。

ですが造作買取請求が成立するケースは、賃貸の現場では稀と考えておいた方が良いと思います。

例えばエアコンにしても、新品に近いような綺麗な状態であれば借主さんが新居に持っていく事が多いでしょうし、逆に古いエアコンであれば時価だとさほどの金額的価値も見込めない事から、造作買取請求をするケースは少ないものです。

どちらかと言うと造作買取が問題となるケースとしては、住居賃貸ではなく、店舗・テナント契約の方が多いかもしれません。

エアコンや照明は置いていっても良い？

もし大家さんに買い取りを拒否された場合、買い取りは不可であっても、荷物になるからせめて部屋に置いていきたいと考える借主さんもいるかもしれません。

自分の所有物であるエアコンや照明等をその部屋に置いていく事はできるのでしょうか。

基本的に、退去時には借主さんは原状回復を行わなければいけません。

これは設備等についても同様であり、お部屋を借りた当初に付いていた物はそのまま置いていき、入居後に自分で取り付けた物は撤去して持っていく事が基本です。

この場合には契約書にその旨の記載があればその決まりに従うことになります。

また実際面を言えば、物を置いていく事を承諾してくれるかどうかは大家さんの性格や考え方にもよりますし、置いていく物の残価値（新品に近いかどうか等）によっても異なります。

もしどうしてもお部屋に置いていきたい物があれば管理会社や大家さんに事前に相談をしてみるようにしましょう。

なお、無断で置いていくと後から撤去費用等を請求される可能性もありますので、注意が必要です。

退去時にエアコンを買い取ってもらえる？まとめ

造作の買い取りについて幾つか挙げてみました。

入居後に自分で取り付けた物で、もし不要なものであれば出来れば買い取って欲しいという借主さんも多いかと思いますし、買い取りができなくてもせめて置いていきたいという借主さんもいるかと思います。

ですがそれが可能かどうかは、やはり契約の定めによる部分が大きく、必ずしも大家さんが許可してくれるとは限りません。

買取以前の問題として、部屋に物を取り付ける際には、本当に自分で購入してまで取り付けるべき物なのか、じっくりと考えてから購入する事も大切なのかもしれませんね。

物を購入する時には、次の転居を見越した上でお買い物をするようにしましょう。

それでは今日はこの辺で。