今回は更新月を少しだけ過ぎた場合の退去・解約について書いてみようと思います。

通常の賃貸借契約の場合２年契約の事が多いかと思いますが、今住んでいる物件を解約して他の物件への引越しを考えている人にとっては「更新前に引っ越しをしよう」と考えている人も多いかと思います。

理由はもちろん更新料を支払いたくないからですね。

更新料は家賃の１～２か月分が相場ですが、更新後に短い期間しか住む予定がないのであれば、更新の前に引っ越しをしてしまおうという気持ちも確かにわかります。

更新してすぐ退去する場合でも更新料は必要？

それでは更新手続きを終えて、すぐに引っ越しをする場合でも更新料を支払う必要があるのでしょうか。

原則としては、解約日が１日でも更新日を過ぎてしまうようであれば更新料を支払う必要があります。

契約書を確認しても、恐らくは「更新の際は１ヶ月分（２か月分）相当の更新料を支払う事」といったような記載がある事でしょう。

どんなに短い期間でも更新日を過ぎてしまったからには、新たに更新料を支払う事になるのが通常です。

ですがこれは原則で、管理会社を通して大家さんに交渉すれば１～２か月くらいの期間超過であれば更新料は大目に見てもらえる事もあります。

もしくは更新料を月割りにしてもらえる場合もあるかと思います。

これは大家さんの考え方次第なので交渉してみなければ何とも言えません。

ですが１～２月ならともかく、さすがに更新月から半年も後の引っ越しとなると、更新料免除は難しいでしょう。

また今までの居住期間も影響してくるかと思います。

例えば今住んでいる物件に長期間住んでいたとしたら、大家さんも更新料くらいは泣いてくれる事も多いものです。

逆に短期間の居住であればきっちり更新料を支払ってくださいと言われる可能性も大きいと思います。

また引っ越しのタイミングによっても変わってきます。

ご存じの方も多い通り、１～３月は不動産屋や大家さんにとって繁忙期。

逆に言えばこの時期を逃すと大家さんも次の入居者を確保するのが難しくなる場合もある訳です。

そのため例えば年末前に引っ越しを済ますという事であれば、更新料の交渉の余地はあるのかもしれません。

また物件の人気度も関係してきます。

一度退去されると次の募集に苦戦するような人気薄物件の場合には、やはり退去されると大家さんは困ります。

例えば長期間住む事を前提として、更新料免除を交渉してみるという方法もあるでしょう。

「自分はこの物件をとても気にいっていて今後も長く住みたいのだが、生活苦のためどうしても更新料の支払いが難しい」という旨を正直に打ち明けてみれば、気持ちが動かされる大家さんもいるかもしれません。

また更新料というのは丸々大家さんに入る事は少なく、大抵は不動産屋の取り分も含まれています。（大家さんが全額受け取りの場合もあります）

例えば更新料が賃料１か月分だとしたら、大家さんと不動産屋で０.５か月分ずつとかですね。

そのため更新料全額を免除するのは厳しくとも、半月分くらいなら何とか…のようなケースもあるかもしれません。

その場合でも不動産屋側の取り分（０.５か月分や更新（事務）手数料）は交渉は難しいとしても、大家さん側の取り分（０.５）なら可能なケースもあるでしょう。

また引っ越しをする日が決まっているのであれば早めに連絡をしておく方が良いでしょう。

大家さん側としても退去されると次の入居者募集の日程等もあるため、更新日の直前にそのような申し入れをされても困ってしまいます。

またかなり前から更新料の支払いが困難である事が分かっているのであれば、例えば「今回の更新料の支払いはとりあえず済ませ、次回の更新時期から更新料は無しにする」といった内容で再契約を交渉してみるという方法もあります。

交渉は簡単ではありませんが、長期的に住む事が決まっているのであれば、話してみる価値はあるかもしれません。

無茶はせずに大家さんや管理会社に正直に事情を説明し、更新料の支払いができない旨や減額を希望している旨をお願いしてみてはいかがかと思います。

必ずしも交渉がうまくいくとは限りませんが、話を持ち出してみると意外に良い返事がもらえる事もあるかもしれませんね。

更新料は必ず支払わなければいけないもの？

そもそも更新料は必ず支払わなければいけないものなのでしょうか。

結論から言えば、更新料というのは昔からの慣習のようなもので、実際には法律的にも必ず支払わなければならないものではありません。

民法や借地借家法においても更新料についての規定はなく、法律は更新料について規定をしていないのが現状です。

また最高裁においても「我が国においては更新料を支払うという慣習法が成立しているとは認められない」と判断しています。

つまり賃貸借契約等に更新料について何も書かれていない場合には、借主は更新料の支払義務がないことを表していると言えます。

ですが実際の賃貸借契約書を見てみると、必ずと言っても良いほど更新料支払いの記載がなされている事が一般的です。

そのため契約書に更新料の支払い規定がある場合には、やはり借主は支払義務が発生すると考えられます。

更新料と家賃は別？

たまに更新料と家賃が同じものなのかどうか迷ってしまう人もいるようです。

確かに更新料は高く付きますので、出来れば家賃とは別に更新料まで支払いたくないという人の気持ちも分かる気はします。

ですがご存知の方も多い通り、残念ながら更新料と家賃は別のものです。

最近では更新料なしの物件も少しずつ増えてきましたが、それでも現状では更新料を負担する契約が圧倒的に多いです。

そのため更新時期の数ヵ月前から、更新料の支払いに向けて節約をしたりお金を貯めたりしている人も多いかと思います。

賃貸契約の更新料だけでなく保証会社の保証料や火災保険など、賃貸契約にはお金がかかりますね。

退去の流れを確認する

引っ越しの時は何かとバタバタ忙しくなりがちです。

前もって退去までの流れを確認しておきましょう。

①不動産管理会社（大家さん）へ解約の申し出

管理会社へ解約の申し出をします。

書面 or 電話のどちらか決められている方法で解約の申し出をします。

②各種手続きを済ます

引っ越しをする前に解約などの各種手続きを済ませておきます。

• 電気やガス等の解約手続き
• 住民票の届け出
• 郵便の転送届など

③引っ越し日・立会日を決める

引っ越しの日にちが決まったら、管理会社へ連絡をして立会日を決めましょう。

室内の汚れや傷など、室内の状況確認をしてもらいます。

④明け渡し

立会日になったら室内の状況を確認してもらい、原状回復の範囲などを決めます。

この時に同意書を求められるかと思いますので、納得がいけば同意します。

その上で鍵などを返却し、部屋を明け渡します。

⑤敷金の清算

明け渡し後に敷金が返還されます。

借り主に原状回復費用が発生している場合には、その費用を精算した上で、借り主の口座に残額が返還されます。

二重家賃に注意する

退去が決まったら早めに管理会社（家主）に連絡をするようにしましょう。

多くの契約では１か月前の予告が必要になっている事が多いですが、たまに３か月前の予告が必要な物件もあります。

また退去する場合の通知方法も、電話でいいのか書面の提出が必要なのかは契約により異なりますので、その点についても契約書をあらためて確認をするようにします。

また契約によって、退去の場合の家賃の清算方法が変わってきます。

日割りの場合もあれば、月割りの場合もあり、特に月割りの場合には月末に引っ越しをしなければ二重家賃が発生してしまう可能性があります。

家賃の清算方法と引っ越し日をしっかりと事前に確認しておくようにしましょう。

日にちを誤ると二重家賃が発生してしまう事にもなり兼ねません。

スケジュール調整は早めに行っておきたいですね。

違約金・原状回復費用に注意

退去をすると決まった場合でも、もう一度契約書を確認してみるようにしましょう。

もしかすると、その物件には短期解約違約金などが設定されている可能性があります。

特に敷礼ゼロ物件やフリーレント物件で短期間で退去をしてしまうと違約金が発生する場合があります。

また入居時に預けてある敷金についても退去時にはトラブルになりがちです。

部屋を綺麗に使用していたのに、敷金が全く戻ってこなかったという苦情も少なくありません。

原状回復費として「借主が負担するもの」「貸主が負担するもの」の線引きを改めて確認するようにしておきましょう。

関連記事：賃貸で「更新料なし」物件の６つのデメリット

賃貸の更新で引っ越し時に火災保険はどうする？

賃貸で更新を理由に引っ越しをする場合、今まで加入していた火災保険はどうすれば良いでしょうか。

新居の契約を済ませている場合、不動産屋さんの店頭で火災保険を勧められるケースが多いので、引っ越しをする度に火災保険に入り直している人も多いかと思います。

ですが火災保険でも契約期間中に引っ越しをした場合、「異動」という住所変更の手続きを取ることによって、今までの保険を継続する事ができます。

確かに今までの火災保険を解約すれば一部の解約返戻金が戻ってくる事がありますが、その金額は手数料が差し引かれた金額であり、新たに新居で新規契約をする事がお得とは限りません。

むしろ今までの保険を継続するのであれば、新たに火災保険料を支払わなくて良いケースも多いので、結果的にはお得になる事もあります（引っ越し先の建物の構造やエリアによっては追加保険料が必要となる場合もありますので、保険会社に問い合わせが必要です）。

そのためもし現在の賃貸で火災保険に加入しているのであれば、異動手続きを取った方がお得になる場合もありますので、念のため確認をしてみるのも良いでしょう。

人によって、賃貸契約と火災保険をセットで考えている人も多いようですが、この２つは全く別の契約です。

特に引っ越しをするには大きなお金がかかり、火災保険のような比較的少額な費用は見落としがちですので、しっかりとチェックしておきたいですね。

更新後すぐに引っ越しをする場合でも更新料は必要？まとめ

更新手続き後の更新料について幾つか挙げてみました。

確かに更新の後にすぐ引っ越しをするようであれば、更新料は支払いたくないという人は多いかと思います。

更新料を支払うくらいなら、引っ越しをしてしまおうという人もいるでしょう。

もし引っ越しをする場合には、あらかじめ時間の余裕をもって退去の計画を立てていくようにしたいですね。

お引越しをする際には十分な時間の余裕をもって始めるようにしたいですね。

それでは今日はこの辺で。