駐車場の解約時のトラブルとは？立ち退きは拒否できる？

今回は駐車場契約の契約解除について書いてみようと思います。

車を所有している人にとって駐車場は必須ですね。
マンションやアパートの敷地内に駐車場が併設されている場合もあれば、家の近隣に駐車場を借りている人もいるでしょう。

駐車場というのは青空駐車場や立体駐車場・自走式など幾つかありますが、貸主の都合でいきなり契約解除を告げられるケースが多々あるものです。

大家さん側の立場からすれば駐車場は住宅用地と比較すると固定資産税も高く相続税評価としても各種控除が受けにくかったりもしますし、または大家さん側の都合で建物建築や土地売却のために突然駐車場契約を解除したいと告げてくる可能性もあります。

駐車場の解約トラブルとは

駐車場で起こり得るトラブルの１つに解約の申し出期間が挙げられます。

例えば駐車場の解約を希望の際には、貸主からは１～３か月程前に予告・借主からは１か月程度前に解約の申し出をする事になっているケースが多いですが、その期間を過ぎてしまったという場合が考えられます。

特に貸主から突然解約を申し出されると、借主としては次の駐車場がなかなか確保できない等のトラブルが生じる可能性があります。

駐車場契約の解約においても、あらかじめ配布されている契約書の内容に準じて処理をする事が基本です。

例えば貸主から来月に解約したいという申し入れがあっても、契約書に３か月前の予告と契約書に記載されていればそれに従う事になります。

契約書にも「貸主の都合により本契約を解約しようとする時は、３ヶ月前に予告する事を要し使用者はこれに従う」といったような条項が入っているかと思います。

また駐車場は住宅地ではありませんので、解約につき正当事由等は必要ありません。双方の事情に関係なく解約ができます。

上記は原則ですが、お互いの話し合い次第で解約日を多少融通してもらえるケースもありますので、早めの相談が必要です。

また別のケースとして解約時の駐車場賃料の日割り計算についてトラブルになるケースも考えられます。

例えば〇月１５日で解約など、その場合にその月の賃料が日割りになるのかどうかといった場合です。

駐車場契約では、解約月の日割り精算を行う契約と、行わない契約があり、どちらかと言えば日割り精算は行わない契約の方が多いと思います。

特に法人経営の駐車場の場合には日割りには応じていない駐車場が多いでしょう。

日割りかどうかの点においても、やはり契約書内容に従うことが基本となりますので、契約書を見て不明な点があれば管理会社へ確認をしてみましょう。

借主さんは駐車場の立ち退きを拒否することは出来るのでしょうか。

上記にも挙げたように、住居と違い駐車場契約においては借主の立場は強くありません。

貸主からの解約であっても正当事由は不要となっており、借主さんとしても駐車場の立ち退きを拒否する事はできず、事情に関わらず双方が契約を解除する事ができます。

例えば貸主が「この土地にマンションを建てるから解約する」と言ってきた場合であっても、借主は解約に応じる必要があります。

また実際問題として、例えば１か月程前に貸主から解約予告をされたとしても、借主さんは同程度の駐車場を確保できないといったケースも考えられます。

ですが貸主の立場としては借主に代替駐車場を用意する義務もありませんので、もし代わりの駐車場を見つけられないといった事情がある場合には、借主は少し解約時期をずらしてもらう等の相談をしてみるしかありません。

このように残念ながら借主さんは立ち退きを拒否するという事はできない事になっています。

住宅用地であれば貸主は借主に対し６か月～１年前に解約予告をしなければなりませんし、当然それに伴った正当事由が必要になります。
またその正当事由も生半可な理由では認められず、解約をするのにもっともな事由でないと認められません。

また認められたとしても補完的な意味合いで５～１０か月分くらいの立退料を借主に提供するのが一般的です。

では駐車場の賃貸借契約の場合にも、借主に対して立退料が提供されるのでしょうか。

結論としては残念ながら駐車場を追い出されたとしても立退料の提供は望めません。

先ほども挙げたとおり駐車場契約は建物利用を目的とした契約ではありませんので、借地借家法が適用されない事になります。

上記のように駐車場契約の場合には貸主側からでも解除申し入れが可能であり、また貸主は立ち退き料の提供や代替駐車場の手配をする義務はないからです。

ですが借地借家法が適用されないという事は一般法である民法が適用される事になりますので、もし立退料が請求できるとすれば契約時の特約で立退料の
提供などが契約書に明記されていれば請求できる可能性はあるかもしれませんが、それも稀なケースかと思います。

立退料というものは住宅地の場合は引っ越し料金や慰謝料的な意味合い・諸手続きが考慮されて５～１０か月分という高額な立退料が発生する場合もあります。

ですが駐車場地で万が一立退料が発生するとしても、駐車場の場合には大掛かりな移動はなく、新たに別の駐車場を借りる事は時間コストや手間を考慮しても住宅地ほどの煩雑さはない為、それほど高額な立退料が発生する事は考えにくいように思います。

もし駐車場契約解除において立ち退き料が発生したとしても、特約等の定めがなければせいぜい賃料の１～２か月分くらいの立退料が妥当な所でしょう。

また駐車場契約の場合には宅建業法の適用もありませんので注意が必要です。
そのため一般の賃貸のような重要事項説明も不要ですし、免許を所有している不動産屋が仲介しなくても良い訳です。
その分契約者は十分に契約内容を確認をしてから手続きをする事が望まれます。

契約書には様々な特約が記されておりますが、基本的には貸主側に有利な内容で作成されている事が多いものです。
法的に無効なものなのかどうかしっかりと事前に確認してから駐車場の契約をしておきたいものですね。

それでは今日はこの辺で。