居住用マンションなのに事務所として利用しているって？

今回は居住用物件を事務所として使用するケースについて書いてみたいと思います。

お店の経営や事務所運営をしている方々は、店舗や事務所を賃貸として借りることが一般的かと思います。

やはり最初から事務所や店舗物件を購入してしまうのはリスクが高く、賃貸物件から始めるの通常です。

ですが事務所や店舗物件は、居住用物件よりは物件数が少ない為に、物件探しが難航する事も少なくありません。

また賃料も居住用より高めになるケースも多く、中には居住用物件を家主に内緒で店舗や事務所として利用している人がいるのも事実です。

居住用マンションの事務所使用は契約解除になる？

事務所利用と一言に言ってもその用途は借主によって様々です。

店舗のように日常的に利用し来客を含むものもあれば、事務的な作業だけを行うスペースとしての事務所・または一切来客がなく便宜上として郵便受けに社名だけ掲示させて欲しいなど、使い方も様々です。

さてこのように居住用物件を事務所や店舗として使用していた場合には、契約解除となってしまうのでしょうか。

結論から言えば、この場合には当然に契約違反という事になります。

居住用物件の賃貸借契約においても「使用目的」を定めることが一般的であり、契約書内においても居住用か・業務用かという事が定められています。

居住用物件として貸したものを事務所として使用している訳ですから、これは使用目的違反という事になり、大家さんとしては契約違反を理由に立ち退きを要求する事もできます。

ですが必ずしも契約解除が認められるかと言えば、そうとは言えません。

契約違反ですから即刻に契約解除になるのでは？と考える人もいるかもしれませんが、やはり契約解除に至るまでには、貸主と借主の信頼関係が損なわれていると認められる程の事由が必要です。

例えば居室用を店舗や事務所使用としているからと言って、たまに来客がある程度であったり、大家の注意にすぐに従い事務所としての使用を中止した場合、もしくは住居としての使用状況とほとんど変わらないような状態であれば、それは信頼関係の崩壊とまでは認められない可能性が高いと思われます。

逆に言えば、例えば以下のような場合には契約解除が認められる可能性も出てくるでしょう。

つまりは今までの室内の使用状況や契約時の特約の有無・家主からの催告など総合的な事情を考慮して判断される事になります。

そのため家主側としては強引に契約解除を迫るよりも、まずは事務所としての使用を中止するように催告するべきですし、借主側としても最初から事務所として使用する事が決まっているのであれば、やはり事務所・テナントを借りるべきかと思います。

借主からすれば、きちんと家賃も支払うのになんでダメなの？と考える方もいるかもしれませんが、居住用物件を事務所や店舗として使用されてしまうと、不特定多数の人がその部屋に出入りする事になり、場合によっては風紀が乱れたり周囲の部屋から苦情が入る可能性もあります。

周囲住民からすれば、常に知らない人が建物を出入りしているのは不安に感じる事もあるでしょう。

その使用により騒音が生じたり飲食等で異臭が発生したりすると、近隣にも迷惑がかかりますし、また居住用と事務所・店舗用とでは居室内や設備等の損耗度も異なるため、退去時の原状回復など、家主としても心配な部分もあるかもしれません。

また家主からすれば居住用と事務所では税金・税率等も変わってくる可能性があります。

課税・非課税の判断は個人に貸すか事業者に貸すかではなく、あくまでもその貸家がどのように利用されるかによって決まります。

部屋の使用方法によって固定資産税・消費税に関係してくる場合もあります。

また仮にもし家主個人が事務所使用ＯＫと言ったとしても、その建物の管理規約で事務所ＮＧだったとしたら、入居後に苦情が発生する可能性は大いにあるでしょう。

このように居住用マンションを事務所として利用する場合には、思わぬトラブルに繋がる可能性もあります。

居住用マンションを事務所として利用しているケースについて挙げてみました。

最近ではフリーランスやＳＯＨＯの人も多いので、手軽な事務所を必要とする人もいるかと思います。

確かに実際にはちょっとした事務所使用であれば黙認されるケースもありますが、安易に居住用マンションを事務所として使用はせず、最初から事務所仕様の物件を選択するようにしましょう。

もしくはどうしても希望の物件が居住用である場合には、管理会社等を通して家主等にじっくりと相談をしてみる事から始めるべきかと思います。

後々になって周囲から苦情が入り事業継続が難しくなっては元も子もないですしね。

それでは今日はこの辺で。